나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11359 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 358-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성심 · 평가일 2025.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설, 아파트단지등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 2·5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트, 연와조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 건물로서,(사용승인일: 1990.09.21)
외벽 : 패널 붙임 마감 등,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

일반건축물대장 기준

지1층 : 창고,
1층 : 근린생활시설(일반음식점),
2층 : 제2종근린생활시설(사무소),
3층 : 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 (ㄱ)~(ㄹ)이 소재함.(후첨 ""지적도"", ""건물개황도"", ""사진용지"" 참고)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11359 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-2

용도: 근린시설

감정가: 1,523,888,720원

토지면적: 132.20㎡ (약 39.98평)

건물면적: 208.74㎡ (약 63.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 공OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트, 연와조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 (사용승인일: 1990.09.21)

건물 이용상태: 지하1층 창고, 1층 근린생활시설(일반음식점), 2층 제2종근린생활시설(사무소), 3층 제2종근린생활시설(사무소)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 인접 대지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지이며, 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 공항, 군사시설 보호구역 등 다양한 지구에 포함됩니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에게는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 거래 시 허가가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 31일 접수된 공감에셋대부주식회사의 근저당권입니다.

위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하므로 주의가 필요합니다.

*임차인 현황:*

* 임차인: 구나현

보증금: 25,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2008-05-14

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 명도 과정에서 추가적인 협상이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사에이플랜, 양재원

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-26

대항력: 없음

* 임차인: 최고운

보증금: 55,000,000원

차임: 1,300,000원

전입일자: 2025-03-05

확정일자: 2025-08-14

대항력: 없음

총 등기부채권액은 토지 약 25.6억원, 건물 약 32.1억원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

인근에 까치산역이 소재하여 유동인구 확보에 유리하며, 1층의 일반음식점 운영 현황은 주변 상권의 활성화 정도를 보여줍니다.

전반적으로 배후 주거 세대를 기반으로 한 소규모 상권의 특성을 띱니다.

주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 실제 현장 확인을 통해 추가적인 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

지하철 2·5호선 까치산역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

주변에 주택가와 상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 구나현 임차인은 전입일자가 2008년으로 오래되었으며, 보증금 25,000,000원과 차임 800,000원이 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물 노후화: 1990년 사용승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용 증가 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

토지 거래 허가 구역: 외국인 등 특정 대상자에 해당될 경우, 향후 거래 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 복잡한 채권 관계를 이해해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 근린생활시설로서, 잠재적인 가치가 있는 부동산입니다.

건물은 1990년 건축되어 연식이 있으나, 1층 일반음식점, 2-3층 사무실 등으로 구성되어 있어 다용도 활용이 가능합니다.

가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인 구나현 씨의 존재입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 잠재적 부담이 될 수 있으므로, 명도 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 경매 절차 진행 시 권리 관계는 정리될 것으로 보입니다.

소규모주택정비 관리지역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대하게 하는 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 2·5호선 까치산역 역세권 지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1층 근린생활시설(일반음식점)은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 업종입니다.

소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 시 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

건물의 노후도를 감안하여 매입 후 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,523,888,720원

인수 보증금: 0원 (제시된 정보에 근거)

본 물건의 최적 입찰가는 제시된 감정가, 인수되는 권리, 임차인 명도 가능성, 향후 시장 전망, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 본 보고서에서는 상세한 시장 분석 및 실사 없이 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.