나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103616 [1] 서울특별시 관악구 신림동 611-80 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하는 ""남강중학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 공원 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

알씨조 슬라브지붕 4층 건 내 제1층 제103호로서,
(사용승인일 : 1995-09-29)

외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 연립주택(18), 근.생 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6m, 북동측으로 약 5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교
육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한
허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권설정 되어 있으니 참고바람.

임차보증금 : 금250,000,000원
임대차계약일자 : 2021년3월10일
임차권자 : 최용화

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경103616 (1) 사건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103616 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 611-80 1층103호

* 물건종별: 연립주택

* 감정평가액: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 토지 면적: 16.88㎡ (약 5.11평)

* 건물 면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "남강중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 다세대주택, 연립주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 약 6m, 북동측으로 약 5m 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 등기부현황:

* 최선순위 말소기준권리는 2021년 7월 13일자 상주시 압류(갑8)입니다.

* 등기부상 여러 권리(소유권 이전, 임차권, 압류 등)가 존재하나, 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 주택임차인 최용화 씨가 등기부상 주택임차권(을5, 2023-05-12 접수)을 설정하고 있습니다.

* 임차인은 2021년 3월 31일 전입, 2021년 3월 12일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

* 임차보증금은 250,000,000원(2억 5천만원)이며, 차임은 0원입니다.

* 중요한 점은, 본건 물건명세서 상 특이사항 및 권리분석에 따르면, 해당 임차인은 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서(2026.6.26.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용이 명시되어 있습니다.

* 따라서, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 서울 관악구 신림동의 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 다세대, 연립주택과 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 신림동은 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역 특성이 있습니다. 본건 자체는 주거용 연립주택으로, 주변의 소규모 상가 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 남강중학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 주변에 초등학교, 고등학교 등 교육 시설이 추가로 존재할 가능성이 높습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 시내 및 외곽 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주택가에 위치하여 조용하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주택가로서 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 비록 보증금 인수 부담이 0원으로 종결될 것으로 보이나, 임차인의 권리 포기 확약서의 법적 효력 및 말소 절차 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 건축물 노후도: 1995년 9월 29일 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 31년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획:

* 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있습니다.

* 또한, 건축허가·착공제한지역(최초 제한 공고일로부터 2년), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 추가적인 제한사항을 확인해야 합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간(2025.6.17.~2026.8.30.) 내에 있어, 해당 기간 동안 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현 시점(2026년 7월)에서 잔여 기간 동안 적용됨)

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동 소재 연립주택으로, 감정가는 2억 1천만원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 매수인이 인수할 보증금이 0원이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 임차인이 보증금 잔존분에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였기 때문입니다. 따라서 실질적인 인수 부담은 경매 물건 자체의 낙찰가로 결정됩니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 건물 노후도 및 각종 도시계획적 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 0원 인수 임차 보증금: 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없어 실질적인 취득 비용이 낙찰가로만 결정되는 점이 최대 투자 포인트입니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 현재 파악되는 인근 시세보다 낮을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 안정적인 주거 입지: 신림동 주택가에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 유사 연립주택(기풍홈타워, 84.91㎡)의 평당 거래 가격은 약 245만원 수준입니다. 본건 건물 면적 41.16㎡ (약 12.45평)에 이 가격을 적용 시, 약 3.05억원의 시세로 추정됩니다.

감정가는 2.1억원이지만, 시장에서 형성되는 가격은 이보다 높을 것으로 예상됩니다. 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하되, 시세보다 낮은 가격으로 취득하는 것을 목표로 하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 2억 5천만원에서 2억 7천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁률, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 건물 사용승인일: 1995년 9월 29일

* 토지거래계약 허가구역 잔여 기간: 2026년 8월 30일까지

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.