나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103558 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""사당초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 소
규모 공동주택 및 다가구주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주
위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 북동측 근거리에 지하철 2·4호선 환승역인 ""사당역""이 소
재하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층건 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 2020.09.07)

외 벽 : 석재 붙임 마감,
내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등
을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동자교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103558 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

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소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1054-41 남광센트빌 4층404호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제404호

사용승인일: 2020년 09월 07일

감정가: 337,000,000 원

1.3. 면적 정보

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토지면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물면적: 28.17㎡ (약 8.52평) (전용면적)

건물지분: 28.17㎡ (약 8.52평)

1.4. 기타 사항

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매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 다가구주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

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본건까지 차량 접근이 가능합니다.

북동측 근거리에 지하철 2·4호선 환승역인 "사당역"이 소재합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부상 권리관계

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소유권보존: 신길홍 (2020-09-10)

소유권이전: 미국인 (2020-10-05, 매매)

주택임차권: 장혜진 (2020-10-05, 보증금 329,600,000원) - 말소 예정

강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-31, 329,600,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

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임차인: 장 (주택도시보증공사)

보증금: 329,600,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-10-05

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 없음 (본 건 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사에 임차보증금반환채권을 양수하였고, '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 확약서 제출)

3.3. 인수되는 권리

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매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건 명세서 상 지상권 개요가 있으나, 비고란에 '-'로 표시되어 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

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본건은 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 근저당(강제경매개시결정)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

임차인 장 은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 수 있으므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

따라서 낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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최근 주변 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 신축 다세대 주택의 경우 면적 및 층수에 따라 평당 약 313만원에서 383만원 선에서 거래되고 있습니다.

본건 건물의 전용면적 28.17㎡ (약 8.52평) 기준, 최근 거래된 이가채(2016년식, 43.94㎡, 5.1억원) 물건의 가격을 환산하면 약 3.26억원입니다.

이는 본건의 감정가 3.37억원과 유사한 수준으로, 감정가는 적정하게 산정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

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사당초등학교, 남현동 주민센터, 각종 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

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본건 건물에는 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

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도보 거리에 사당초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

그 외 중학교, 고등학교 등도 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 특이사항 및 주의사항

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HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 이는 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사가 채권자로서 모든 권리 관계를 정리하는 것으로 보입니다.

임대 관계는 등기부 및 배당 신고 내역을 통해 명확히 파악되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

6.2. 혐오시설 여부

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제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본건은 2020년에 신축된 깨끗한 상태의 다세대주택으로, 사당역 및 사당초등학교 인근에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리관계가 매우 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력 있는 권리는 존재하지 않아 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가 역시 합리적인 수준으로 평가되어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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신축 건물로 즉시 입주 또는 임대가 용이함.

안전한 권리관계로 투자 위험 최소화.

서울 핵심 지역(관악구, 사당역 인근)의 우수한 입지.

높은 주거 만족도를 제공할 수 있는 쾌적한 환경.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주택 거래 사례를 고려할 때 약 3.26억원에서 3.83억원 사이의 시세가 형성되어 있습니다.

인수되는 권리가 없고, 신축 건물임을 감안할 때 감정가 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

권리관계의 확실성과 신축 건물임을 고려하여, 보수적으로 320,000,000원 에서 335,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.