나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5070 [1] 전라남도 고흥군 대서면 안남리 669-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5070 [1] 전라남도 고흥군 대서면 안남리 669-9 임야 경매

• 사건번호: 2024타경5070
• 주소: 전라남도 고흥군 대서면 안남리 669-9
• 감정가: 194,283,500원
• 최저가: 135,998,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

순천지원 경매2계 2024타경5070 | 소재지: 전라남도 고흥군 대서면 안남리 669-9 | 감정가: 194,283,500원 | 최저가: 135,998,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2024타경5070 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5070 (1)

소재지: 전라남도 고흥군 대서면 안남리 669-9

용도: 임야 (현재 양식장, 포락지, 답 등으로 이용 중)

감정가: 194,283,500원

토지면적: 9740.00㎡ (약 2946.4 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1701.30㎡ (단, 해수열히트펌프, 각종 제시외 기계기구 및 이동식 저온저장고 등은 매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 고OOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요, 법정지상권 성립 가능성

주의사항: 일괄매각. 목록2 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 미반환. 제시외 건물 및 기계류 일부 매각 제외.

1.2. 입지조건

이 물건은 전라남도 고흥군 대서면 안남리 "신기마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지와 임야가 소재한 전형적인 농촌 및 자연환경 지역입니다.

교통 상황은 기호 1, 4 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 기호 2 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 기호 3 토지는 기호 1, 4 토지를 통해 차량 접근이 가능한 구조입니다.

토지의 형태는 부정형 및 사다리형으로 구성되어 있으며, 현재 새우양식장, 노지 양식장, 포락지, 일부 답 등으로 이용 중입니다. 일부 구획은 콘크리트 포장되어 있는 상태입니다.

인접 도로 상태로는 기호 1 토지는 북동측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 기호 4 토지는 북측으로 노폭 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태를 살펴보면, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역으로 지정되어 있어 환경 보전의 중요성이 강조되는 지역입니다. 또한, 소로 2류(폭 8m-10m) 저촉, 가축사육제한구역(500m, 2024년 12월 31일까지 한시적 사용), 도로구역, 접도구역, 소하천예정지, 공익용산지 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

소유자이자 채무자는 유OO이며, 채권자는 고OOOOOOOOO입니다.

경매 구분은 부동산임의경매로 진행됩니다.

가장 주목해야 할 부분은 "법정지상권"입니다. 이는 토지 소유자와 별개의 제3자가 토지 상의 건물이나 공작물에 대해 법적으로 소유권을 주장하며 토지를 사용할 수 있는 권리가 성립될 가능성을 의미합니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 토지 사용에 있어 제약을 받거나 해당 권리자와의 협상이 필요할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

또한, 본 건은 "농지취득자격증명" 제출이 필수입니다. 해당 토지는 현황상 양식장 등으로 이용되고 있으나, 관련 법규에 따라 농지 취득 자격증명이 필요할 수 있습니다. 만약 낙찰자가 이를 기한 내에 제출하지 못할 경우, 납입한 매수신청보증금이 반환되지 않는 불이익을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.

"제시외 건물, 해수열히트펌프, 각종 제시외 기계기구 및 이동식 저온저장고"는 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 낙찰 시 해당 물건들을 취득할 수 없음을 명확히 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전라남도 고흥군 대서면의 농어촌 지역에 위치하며, "신기마을" 인근의 농경지 및 임야와 함께 자리하고 있습니다. 주된 토지 이용 현황이 양식장임을 고려할 때, 해당 지역은 수산 자원이나 농업 관련 활동에 특화된 입지라 할 수 있습니다.

주변에 대규모 산업 시설이나 상업 시설보다는 농경지, 임야, 소규모 마을 등이 분포할 것으로 예상됩니다. 고흥군 대서면 일대는 자연환경이 잘 보존된 지역이며, 특이하게 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 토지 이용계획상 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등으로 지정되어 있어, 개발보다는 환경 보전에 초점이 맞춰진 지역임을 알 수 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 농수산업 관련 잠재력과 환경 규제를 고려한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다. "신기마을"과 같은 인근 소규모 마을을 중심으로 기본적인 생활 인프라가 존재할 수 있으나, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 보입니다.

차량 접근성은 확보되어 있으나, 이는 농어촌 지역에서의 필수적인 요소입니다. 대중교통 이용이 불편할 수 있으므로 자가용 보유가 필수적이라고 판단됩니다.

주변 환경은 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건 투자 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, "법정지상권" 성립 가능성입니다. 만약 토지 상에 제3자의 법정지상권이 설정되어 있다면, 이는 낙찰자가 토지를 자유롭게 사용하거나 개발하는 데 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 조사와 법률 전문가의 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

둘째, "농지취득자격증명" 제출 의무입니다. 이는 낙찰자가 보증금을 반환받지 못할 수 있는 직접적인 요인이 되므로, 법규 숙지가 필수적입니다.

셋째, "토지이용계획 및 제한상태"에서 확인되는 다수의 규제입니다. 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 소하천예정지, 공익용산지 등은 토지의 개발 가능성을 크게 제한합니다. 이러한 규제 사항을 면밀히 검토하여 향후 토지 활용 계획을 수립해야 합니다.

넷째, "공부와의 차이" 문제입니다. 공부상 지목은 임야 또는 답이나, 실제 이용 현황은 양식장, 포락지 등으로 다르게 이용되고 있습니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 추후 토지 이용에 있어 행정적인 문제나 재산권 행사상의 어려움을 야기할 수 있습니다.

다섯째, 매각 제외되는 제시외 물건(해수열히트펌프, 기계기구 등)은 낙찰자의 취득 대상이 아니므로, 이에 대한 권리를 주장할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 전라남도 고흥군에 위치한 임야로, 현재는 양식장 등으로 활용되고 있는 토지입니다. 감정가는 약 1억 9천만 원대이며, 토지 면적은 약 2946.4평에 달합니다.

긍정적인 측면으로는 넓은 토지 면적과 현재 양식장으로 활용 중이라는 점을 들 수 있습니다. 이는 관련 업종에 대한 잠재력을 시사합니다.

하지만, 잠재적 리스크가 다수 존재합니다. 법정지상권 성립 가능성, 농지취득자격증명 필수 제출, 까다로운 토지 이용 규제(자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등), 그리고 공부와 현황 토지 이용의 차이 등은 투자 결정에 앞서 반드시 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 필요로 합니다. 특히 법정지상권은 낙찰 후 예상치 못한 큰 부담으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인이 선행되어야 합니다.

따라서, 본 물건은 일반적인 투자보다는 특정 목적(예: 기존 양식업 유지 또는 관련 사업)을 가진 투자자에게 적합할 수 있으며, 권리관계 및 법규 해석에 대한 깊은 이해가 있는 전문가의 도움이 필수적으로 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자는 다음과 같은 포인트에 집중해야 합니다.

첫째, 기존 양식업 또는 관련 수산업/농업 사업의 확장 또는 신규 사업을 고려하는 경우, 해당 지역의 환경 및 자원 조건을 활용할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

둘째, 법정지상권 존재 여부 및 그 범위, 그리고 해소 방안에 대한 정확한 파악이 최우선 투자 검토 사항입니다. 이는 토지의 실질적인 가치와 활용성을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다.

셋째, 다양한 토지 이용 규제를 준수하면서도 수익을 창출할 수 있는 사업 모델을 구상해야 합니다. 예를 들어, 친환경 농어업, 생태 체험 등 규제를 우회하거나 활용하는 방안을 모색할 수 있습니다.

넷째, 농지취득자격증명 발급 요건을 미리 확인하고, 관련 절차를 숙지하여 입찰에 임해야 합니다.

다섯째, 매각 제외되는 제시외 물건들을 제외한 순수 토지 가치와 현재 이용 상태에서의 잠재적 수익성을 종합적으로 판단하여 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매2계