나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51914 [1] 전라남도 구례군 토지면 외곡리 산257-4 임야 경매

전라남도 구례군 토지면 외곡리 산257-4 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51914(순천지원 경매2계). 감정가 80,325,000원, 최저가 28,789,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51914 [1]
소재지	전라남도 구례군 토지면 외곡리 산257-4
용도	임야
매각기일	2026.08.31
관할법원	순천지원 경매2계 ((061) 729-5322(구내:5322))
이용제한	임업용산지, (접함)준보전산지, (저촉)공장설립승인지역, (저촉)가축사육제한구역, (접함)영농여건불리농지, (접함)계획관리지역, 농림지역

면적

토지면적	29,750㎡ (8,999.38평)

금액

감정가	80,325,000원
최저가	28,789,000원 (감정가 대비 36%)
입찰보증금	2,878,900원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.03.09	80,325,000원	유찰
2차	2026.04.20	56,228,000원	유찰
3차	2026.06.01	44,982,000원	유찰
4차	2026.07.20	35,986,000원	유찰
5차	2026.08.31	28,789,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 능도

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 구례군 토지면 외곡리 소재 ""조동마을"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
임야 등이 소재하는 마을주변 산림지대임.
교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근으로 통과하는 지방도에 버스정류장이
소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통인 편임.
형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
인접 도로상태: 맹지임,
토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 임업진흥촉진지역(생산임지)<산림법>, 임업용산지<산지관리법>,
공장설립승인지역<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호<수도법>임.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51914 (1)

* 소재지: 전라남도 구례군 토지면 외곡리 산257-4

* 용도: 임야

* 감정가: 80,325,000원

* 토지면적: 29,750.00㎡ (약 9,001.88평)

* 토지지분: 29,750㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 구례군 토지면 외곡리 소재 "조동마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 임야 등이 소재하는 마을 주변 산림지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근으로 통과하는 지방도에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 자연림 상태입니다.

* 인접 도로상태: 맹지입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 02월 15일 접수된 주식회사 국민행복기금의 근저당권입니다.

* 등기부요약:

* 소유권: 김양섭 (1967-11-11), 김재두 (2002-12-02, 증여)

* 근저당: 주식회사 국민행복기금 (말소기준)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025-03-10, 90,740,163원)

* 강제경매: 경기신용보증재단 (2025-08-11, 97,799,560원)

* 등기부채권 총액: 101,060,163원

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. (해당 지상권의 존재 여부는 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 마을 인근의 산림지대로서, 현재 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다. 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주거 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 인근 마을의 편의시설 및 접근 가능한 지방도로를 통한 교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근 및 이용에 제약이 따릅니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 농림지역, 가축사육제한구역(일부 및 전축종), 임업진흥촉진지역(생산임지), 임업용산지, 공장설립승인지역(수도법) 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

* 구례군계획 조례에 따라 농림지역 내 토지분할 시 60㎡ 이상이어야 하는 등의 규제가 적용될 수 있습니다.

* 산림법, 산지관리법, 수도법, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 등의 적용을 받습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 권리관계에 대한 세부 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 토지면의 자연림 상태인 임야로, "조동마을" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 맹지라는 점과 농림지역, 가축사육제한구역, 임업진흥촉진지역 등 복합적인 토지이용 제한이 있는 것이 주요 특징입니다. 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 이는 매각으로 인해 소멸될 채무입니다. 주변 환경은 마을과 산림이 어우러진 조용한 자연 경관을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 산림 자원의 활용 또는 농림업적 이용 가능성.

* 자연환경이 보존된 지역으로서의 가치.

* 상대적으로 낮은 금액으로 토지를 취득할 수 있는 기회 (다만, 법적 제한 사항 고려 필수).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 80,325,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 각종 개발 제한 규제 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석 후 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 맹지이며 다양한 개발 제한이 존재하므로, 이러한 요소들을 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.1. 물건 기본정보