나이스옥션 법원경매 목포 2025타경469 [1] 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 136-23 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본공장(폐기물중간재활용)은 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 소재 '가룡여객선터미날'
남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 양식장, 자연림 등으로 형성된 해안 농경지대를
이루며, 일반적인 교통상황은 보통임.

토지의 상황

1) 형상 및 이용상황
기호1)은 사다리형의 공장부지를 조성하여 지반은 대체로 평탄하나 인근지대는 완경사를
이룸.
기호3,4)는 부정형 완경사 자연림으로 수종은 소나무, 활엽수 등이 주종을 이루고,
공장 입구변 일부에 동백나무 및 표지석 등이 설치됨.
2) 도로상태
기호1,3,4) 남동측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접함.

3) 토지이용계획사항
계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지,
기호3)은 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

4) 공부와의 차이
기호3) 위성사진을 보면 남측 지적경계 부근에 분묘가 소재하는 것으로 보이나 수풀이
우거지고 접근이 곤란하여 현장 확인이 불가한 상태임.

건물의 구조 및 현상

1) 구조 및 현상
기호(2-1) 일반철골구조 철골구조지붕 단층 건물(사용승인일: 2021.9.2)로
자원순환관련시설(공장)로 이용중이며,
벽체: 콘크리트옹벽위 강판마감
바닥: 콘크리트마감
창호: 새시창임.

기호(2-2) 일반철골구조 철골구조지붕 단층(사용승인일: 2021.9.2)로
구내식당, 사무실 등으로 이용중이며,
외벽: 판넬마감
내벽: 판넬마감, 타일마감 등
바닥: 타일마감 등
창호: 새시창
부대설비로 위생 및 급배수설비 등이 있음.

2) 제시외건물
본건 지상에 별첨 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하며, 기호ㄱ,ㄴ)은 부속건물,
기호ㄷ)은 기호2-2)에 연결증축 건물로 일반건축물대장에 등재됨.

3) 공부와의 차이
기호2-2) 공부상 면적은 64㎡이나 일반건축물대장상 면적은 기호2-2)와 기호ㄷ)을 합산한
70.6㎡임.

기계/기구의 현상

본공장은 재활용폐기물 - 선별.가공 - 보관 - 출하의 공정에 수반하는 압축기, 유압절단기
등의 설비를 구비하고 운영중에 있으며, 일반적인 현상은 보통임.

공작물의 현상

없 음.

기타참고사항

1) 본건 기계기구 기호2)는 본공장과 일단으로 이용중인 의뢰외토지(136-6번지)에 설치되어
있음.

2) 본건 기호1) 지상에 별첨 사진용지와 같이 제시외물건(계근대)가 설치되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.
공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 및 제시외 기계기구(계근대) 포함 매각.
기계기구 중 '폐합성수지 재활용 유압절단기'는 본건 물건과 일단으로 이용중인 매각 외의 토지(동소 136-6)에 설치되어 있음.
목록 3. 지상에 소재 채무자 및 소유자가 식재한 것으로 추정되는 공장 입구변 수그루의 수목(토지에 포함 평가된)포함 매각.
목록 3. 지상에 분묘 소재하고, 분묘기지권이 성립할 여지 있음.
목록 2. 건물 중 단층 구내식당의 등기부상 면적은 '64㎡'이나, 제시외 건물 'ㄷ' 구내식당(감정평가서 참조)과 합산한 일반건축물대장상 면적은 '70.6㎡ '임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경469 (1)

소재지: 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 136-23

토지면적: 12353.00㎡ (약 3736.58평)

건물면적: 964.00㎡ (약 291.6평)

건물 제시외면적: 151.12㎡ (약 45.71평)

용도: 공장 (자원순환관련시설)

감정가: 1,356,454,540원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (신한은행)

2. 입지조건

위치: 전라남도 신안군 압해읍 가룡리 소재 '가룡여객선터미널' 남서측 인근에 위치합니다.

부근: 농경지, 양식장, 자연림 등으로 형성된 해안 농경지대를 이루고 있습니다.

교통: 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

도로: 대상 토지(기호1,3,4)는 남동측으로 노폭 약 5미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지형상: 기호1) 토지는 사다리형의 공장부지로 조성되어 지반은 대체로 평탄하나, 인근 지대는 완경사를 이룹니다. 기호3,4) 토지는 부정형의 완경사 자연림입니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을21 (2021-06-02) 신한은행 근저당권 1,440,000,000원 (토지 등기부) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 목록 3. 토지 지상에 분묘가 소재합니다.

토지 등기부 현황:

* 소유권: 김재경 (갑5, 2018-05-17), 유한회사금래원 (갑7, 2020-06-03)

* 근저당권: 신한은행 (을21, 2021-06-02, 1,440,000,000원), 신한은행 (을22, 2021-11-16, 168,000,000원)

* 가압류: 그린에코사이클 (갑8, 2024-10-08, 77,364,440원), 주식회사동양환경 (갑9, 2025-02-05, 36,465,000원), 신용보증기금 (갑10, 2025-06-09, 600,000,000원), 근로복지공단 (갑11, 2025-07-23, 9,500,000원)

* 임의경매: 신한은행 (갑12, 2025-08-11, 1,296,676,499원)

* 근저당권 일부 이전: 신용보증기금 (을21-5, 2025-09-18)

토지 등기부채권 총액: 2,331,329,440원.

건물 등기부 현황:

* 소유권보존: 유한회사금래원 (갑1, 2021-10-29)

* 근저당권: 신한은행 (을1, 2021-11-16, 1,440,000,000원), 신한은행 (을2, 2021-11-16, 168,000,000원)

* 가압류: 그린에코사이클 (갑2, 2024-10-08, 77,364,440원), 주식회사동양환경 (갑3, 2025-02-05, 36,465,000원), 신용보증기금 (갑4, 2025-06-09, 600,000,000원)

* 임의경매: 신한은행 (갑5, 2025-08-11, 1,296,676,499원)

* 근저당권 일부 이전: 신용보증기금 (을1-4, 2025-09-18)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑6, 2026-02-19)

건물 등기부채권 총액: 2,321,829,440원.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보가 명시되지 않아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 폐기물 중간 재활용 공장으로 운영 중이며, 주변은 농경지, 양식장, 자연림 등 혼재된 해안 농경지대입니다.

계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공장 자체는 압축기, 유압절단기 등의 설비를 갖추고 재활용 공정에 필요한 시설을 운영 중입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 제공된 정보 내에서 명확한 편의시설에 대한 언급은 없습니다. 공장이 위치한 지역의 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 기반의 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 대상 토지는 노폭 약 5미터 도로에 접하고 있으며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

분묘기지권: 목록 3. 토지 지상에 분묘가 존재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 향후 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

매각 외 토지 기계설비: '폐합성수지 재활용 유압절단기'는 본건 물건과 일체로 이용 중이나, 매각 대상이 아닌 인접 토지(가룡리 136-6)에 설치되어 있어 이에 대한 권리 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

건물 면적 불일치: 단층 구내식당의 경우, 등기부상 면적은 64㎡이나 일반건축물대장상 면적은 제시외 건물 'ㄷ'과 합산하여 70.6㎡로 기재되어 있습니다.

미확인 분묘: 공부와의 차이에서도 남측 지적 경계 부근에 분묘가 소재하는 것으로 추정되나, 접근 곤란으로 현장 확인이 이루어지지 않았습니다.

채무 관계 복잡성: 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 채권 총액이 감정가를 초과하는 등 복잡한 채무 관계를 보여줍니다. 이는 권리 관계 해소 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 압해읍에 위치한 폐기물 재활용 공장으로, 상당한 면적의 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 또한, 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구(계근대 포함)도 매각 대상에 포함됩니다.

주변 환경은 해안 농경지대이며, 용도 또한 자원순환 관련 시설로 특정 사업 목적에 부합할 경우 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 분묘기지권 성립 가능성, 매각 외 토지 기계설비 문제, 건물 면적 불일치 등은 매수인이 인수 후 운영 시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

특정 용도 적합성: 폐기물 재활용 관련 사업을 영위하거나 확장하려는 사업자에게는 적합한 시설 및 부지입니다.

넓은 토지 면적: 12353㎡ (약 3736.58평)의 넓은 토지는 향후 사업 확장 또는 용도 변경 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

일괄 매각: 토지, 건물, 일부 기계설비가 일괄 매각되어 취득 후 즉시 사업 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 1,356,454,540원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 부동산 시세 조사, 사업성 분석, 그리고 권리 분석에서 파악된 잠재적 리스크 해소를 위한 추가 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 보고서에서는 이러한 상세한 시장 조사 및 법률 검토를 수행하지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가 제시는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.