나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51327 [1] 전라남도 영암군 영암읍 망호리 1154 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2025.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전남 영암군 영암읍 망호리 영암식품특화농공단지 내에 위치하며, 주위는 공업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

형태 및 이용상태

장방형 평지, 공업용 부지

인접 도로상태

동측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m ~ 15m)(접함), 가축사육제한구역, 농공단지, 하수처리구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1: 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층 (사용승인일: 2020.4.6)

외 벽: 판넬이음, 유리치장마감 등


기호 2: 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 (사용승인일: 2020.4.6)

외 벽: 판넬이음, 유리치장마감 등

이용상태

기호 1: 1층(공장, 사무실 등) / 2층(사무실, 식당 등)


기호 2: 공장(창고)

설비내역

기본 급배수, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㄱ: 창고(실외기 보관함) 1식(약 1m x 2m)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1: 2층 일부는 빈공간이며, 빈공간 둘레의 판넬조 외벽은 건물에 포함하여 평가함

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51327 (1)

소재지: 전라남도 영암군 영암읍 망호리 1154

토지면적: 3969.40㎡ (약 1201.03평)

건물면적: 1490.50㎡ (약 450.90평)

용도: 공장

감정가: 1,399,971,200원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물 사용승인일: 2020년 4월 6일

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 영암군 영암읍 망호리, 영암식품특화농공단지 내에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 공업용 등으로 이용되는 지역입니다.

* 교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 도로: 동측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 접함, 가축사육제한구역, 농공단지, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 개요

* 건물 1: 일반철골구조, 기타(판넬)지붕 2층 건물로, 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실 및 식당 등으로 이용 가능합니다. 사용승인일은 2020년 4월 6일입니다.

* 건물 2: 일반철골구조, 기타(판넬)지붕 단층 건물로, 공장(창고) 용도로 이용됩니다. 사용승인일은 2020년 4월 6일입니다.

* 제시외 건물: '창고(실외기 보관함)'로 약 1m x 2m 크기의 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.

* 참고사항: 건물 1의 2층 일부는 빈 공간이며, 해당 빈 공간 둘레의 판넬조 외벽은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(700,800,000원)입니다.

* 임의경매 개시결정: 본건은 농협은행(584,000,000원)의 채권으로 인한 임의경매(2025타경51327)로 진행 중입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 추가 확인이 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 0원. (주찬양 임차인의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, 배당받지 못할 경우 별도의 문제가 발생할 수 있습니다.)

* 등기부 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 기재된 채권 총액은 1,464,061,805원입니다.

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-02-21

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 0원임에도 불구하고 권리관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 임차인: 주식회사고르고만들다

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 0원임에도 불구하고 권리관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주식회사와카와카

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-08-17

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 0원임에도 불구하고 권리관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 주

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2025-04-02

* 확정일자: 2025-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 배당받지 못할 경우 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

3. 상권분석

* 산업단지 내 위치: 영암식품특화농공단지 내에 위치하여 관련 업종의 사업체 입지에 유리합니다.

* 주변 환경: 공업용 시설이 주로 분포한 지역으로, 산업단지 내 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 물류: 동측 도로 접근성이 양호하고 인근 버스승강장이 있어, 물류 이동 및 직원 출퇴근에 일정 부분 편의를 제공합니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 산업단지 특성상 주거 및 상업 편의시설은 제한적일 수 있습니다. 인근 지역의 편의시설 이용이 필요할 것으로 보이며, 이에 대한 추가 조사가 요구됩니다.

* 교통: 지역 내 버스 노선이 운행되고 있으나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 낮을 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 주식회사고르고만들다, 주식회사와카와카 등 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 이들의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 압류 채권이 등기되어 있어, 경매 진행 과정에서 복잡한 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 권리관계가 복잡한 경우가 많으므로, 더욱 세밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 건물 상태: 2020년 신축된 건물이나, 제시외 건물 포함 여부, 2층 일부 빈 공간 등의 특이사항이 있어 실제 현장 답사를 통해 건물 내부 상태, 하자 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 영암식품특화농공단지 내에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 산업단지 내 입지라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 권리관계가 복잡한 유동화 물건이라는 점에서 상당한 주의가 요구됩니다. 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 준비 없이는 잠재적 리스크가 크게 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 산업단지 입지: 식품 특화 농공단지 내 위치하여 관련 업종 기업의 수요가 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각에 포함된 제시외 건물로 추가적인 공간 활용이 가능합니다.

8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 1,399,971,200원

* 토지면적: 3969.40㎡ (약 1201.03평)

* 건물면적: 1490.50㎡ (약 450.90평)

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리관계로 인해 명도 관련 비용과 시간이 상당 부분 소요될 수 있습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 예상되는 명도 비용, 권리 분석 비용, 잔금 납부 시기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.