나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21209 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 7층 704호로

외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 2차선 도로를 통하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : - -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21209 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층 704호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 동측 2차선 도로를 통해 출입합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭25-30미터)(저촉), 소로2류(폭8-10미터)(접합), 소로3류(폭 8미터 미만)(저촉) 등의 도로 계획이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-10-18, 120,000,000원)

* 총 등기부채권액: 3,242,691,256원

* 인수되는 권리: 없습니다. 경매 신청 채권(주택도시보증공사) 및 기타 모든 권리(을1, 을2, 을3, 갑2)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장주영 (마스킹: 장 )

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인은 낙찰로 인해 대항력을 상실하며, 명도에 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 주변에 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 아파트 단지 자체 및 인근 지역의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 송학크레지움캐슬

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축)

* 동/세대수: 101동, 총 294세대 규모의 아파트 단지입니다.

* 층수: 19층 중 7층으로, 최고층 27층, 최저층 2층입니다.

* 면적: 전용면적 84.95㎡ (약 25.70평). 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주차: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대) 수용 가능합니다.

* 관리사무소: 063-842-0709

* 주변 편의시설:

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 주변: 한국농업기술진흥원 인근에 위치하며, 익산서초등학교, 익산지원초등학교, 이리남성초등학교, 이리여고, 이리중앙중학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 서익산IC와 가까워 교통이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보물의 가치 변동이나 채권자 간의 이해관계에 따라 복잡한 상황이 발생할 수 있습니다. 다만, 권리분석상 낙찰로 모든 권리가 소멸되므로 인수 리스크는 없습니다.

* 도로 저촉: 토지이용계획상 대로3류(폭25-30미터) 및 소로3류(폭 8미터 미만) 도로와의 저촉 부분이 있어, 향후 건축 또는 재건축 시 용적률이나 건폐율 적용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 입지 조건은 교통 및 생활 편의시설 이용이 보통 수준이며, 주변 환경은 주거지역과 농경지가 혼재된 형태입니다. 공동담보 물건이라는 점과 일부 도로 저촉 사항은 고려할 필요가 있으나, 전반적으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 최신식 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전합니다.

* 임차인 명도 용이: 현 임차인은 대항력이 없어 명도 과정이 순조로울 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 신축 아파트라는 점과 지역 개발 여부에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 (2026년 6월-7월)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.95㎡)의 아파트 매매가는 230,000,000원에서 255,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가는 310,000,000원이지만, 최근 실거래가를 기준으로 판단 시, 본 물건의 예상 입찰가는 235,000,000원에서 255,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 물건의 낙찰을 위해서는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크와 투자 가치를 고려하여, 본 보고서에서는 245,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.