나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31549 [1] 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 973 고산동우더리치아파트 104동 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 소재 ""고산초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제3층 제301호로서,
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 인접지 대비 완경사지이며 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측의 출입구를 통하여 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역),
소로2류(폭 8m~10m)(장기미집행)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 상대보호구역<교육환경에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31549 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 973 고산동우더리치아파트 104동

* 용도: 아파트

* 아파트명: 고산동우더리치아파트

* 건축년도: 2017년

* 감정가: 98,000,000원

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 중 제3층 제301호

* 토지면적: 63.42㎡ (약 19.19평)

* 토지 지분: 63.4249㎡ (약 19.19평)

* 건물면적: 59.78㎡ (약 18.09평)

* 건물 지분: 59.7781㎡ (약 18.09평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (경매 신청인: 김문영)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 소재 "고산초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남동측 출입구를 통해 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(장기미집행), 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 주변 환경: 고산초등학교가 약 128m 거리에 위치하며, 행복식자재마트, 고산중학교 등이 인근에 있습니다.

* 혐오시설 유무: 전주시에서 완주 지역에 혐오 폐기물 시설을 설치할 계획이 없음을 명확히 한 바 있어, 해당 부분에 대한 우려는 적습니다.

1.3. 권리분석

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김문영 (김 )

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-03

* 확정일자: 2021-12-03

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-09-11

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원. (이는 통상 배당을 통해 임차인이 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되므로, 낙찰자가 별도로 인수할 보증금이 없을 가능성을 시사합니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사동우주택 (2017-06-15)

* 압류 (말소기준권리): 전주세무서장 (2024-09-12)

* 강제경매: 김문영 (2025-08-08, 84,714,400원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 집합건물 등기부채권 총액: 0원 (이는 채권 최고액 총계를 의미하는 것으로 보이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 채무는 없음을 나타냅니다.)

1.4. 상권분석

* 최근 매매 정보 (2026년 4월~5월):

* 9,600만원 (전용면적 약 60㎡, 2층)

* 9,200만원 (전용면적 약 59.78㎡, 4층)

* 9,260만원 (전용면적 약 59.78㎡, 4층)

* 최근 전월세 정보 (2025년 4월~2026년 1월):

* 9,450만원 보증금 (전용면적 약 60㎡, 5층, 차임 0원)

* 8,820만원 보증금 (전용면적 약 59.78㎡, 5층, 차임 0원)

* 3,000만원 보증금 + 월 30만원 (전용면적 약 60㎡, 5층)

* 분석: 제공된 시세 정보에 따르면, 해당 물건의 전용면적(약 18평) 기준 최근 매매가는 9,200만원에서 9,600만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(9,800만원)는 최근 실거래가 상단에 위치하며, 일부 매물은 감정가보다 낮게 거래되었습니다. 전월세 시장에서는 보증금 위주의 거래가 많았으나, 월 30만원의 차임이 발생하는 건도 있어 임대수익 발생 가능성을 보여줍니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 고산동우더리치아파트

* 주소: 전북특별자치도 완주군 고산면 읍내리 973

* 동수: 4개동

* 세대수: 119세대

* 사용승인일: 2017년 5월 25일

* 총 주차대수: 119대 (세대당 약 1대)

* 최고층: 10층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주변 편의시설: 고산초등학교, 고산중학교, 근린생활시설, 마트 등이 위치합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 김문영 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자 및 확정일자가 경매개시결정일보다 선순위에 있습니다. 다만, 해당 임차인이 경매 신청 채권자로서 보증금에 상응하는 금액의 강제경매를 신청하였고, '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시된 점을 미루어 볼 때, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수할 가능성이 높아 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 위험은 낮아 보입니다. 그러나 배당 순위 및 배당표 확정 전까지는 변수가 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공되었다는 점은, 동일한 채무에 대해 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이는 해당 채무의 상환 여부에 따라 본 건의 권리 관계에 간접적인 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전북 완주군 고산면에 위치한 2017년식 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 김문영 씨의 존재가 권리 분석의 핵심입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 임차인 관련 위험은 제한적일 것으로 예상되나, 배당 절차에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 9,800만원이며, 최근 거래가 9,200만원~9,600만원 수준으로, 시장가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 임차인 리스크 관리: 대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자이며, 인수 보증금 0원 처리로 인해 임차인 관련 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트로 구성된 단지로, 기본적인 주거 인프라가 갖춰져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 98,000,000원

최근 매매가: 92,000,000원 ~ 96,000,000원

경매 신청 채권액: 84,714,400원

임차인 보증금: 84,000,000원

대항력 있는 임차인이 경매 신청 채권자이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시된 점을 고려할 때, 낙찰자가 임차인 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. 따라서 입찰가는 경매 신청 채권액 이상으로, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 최고 매매가(9,600만원)와 감정가(9,800만원)를 참고하여, 경쟁이 치열할 경우를 대비하고 안정적인 취득을 목표로 한다면, 보수적으로 감정가의 95% 수준 또는 최근 매매가 상단인 95,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격대는 채권액을 충분히 상회하며, 시장가 범위 내에 있어 무리한 고가 입찰을 피하면서도 경쟁력을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.