나이스옥션 법원경매 전주 2025타경882 [1] 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 537-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.08.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1~14 : 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 소재 "하양명마을" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 지방도주변 농경지대입니다. 기호15 : 전북특별자치도 진안군 진안읍 정곡리 소재 "연장저수지" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 산간농경지대입니다.

교통상황

기호1~14 : 동측 인근으로 왕복2차선의 "정주천로"가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 근거리에 노선버스 승강장이 소재하여, 일반적인 교통사정은 다소 무난한 편입니다. 기호15 : 서측 근거리로 왕복2차선의 "정곡길"이 지나고, 본건 인근까지 소형차량 접근 가능하며, 근거리에 노선버스 승강장이 소재하나, 일반적인 교통사정은 매우 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호1~3 : 사다리 완경사지로서 현황 ’전‘으로 이용 중입니다. 기호4 : 사다리 완경사지로서 현황 ’단독주택‘의 부지로 이용 중입니다. 기호6,9,10,11 : 부정형 완경사지로서 현황 ’도로‘로 이용 중입니다. 기호7 : 부정형 완경사지로서 현황 ’전‘ 및 일부 ’도로‘로 이용 중입니다. 기호8 : 세장형 완경사지로서 현황 ’전‘으로 이용 중입니다. 기호12 : 부정형 완경사지로서 현황 ’조림지‘로 이용 중입니다. 기호13 : 부정형 완경사지로서 현황 ’전‘으로 이용 중입니다. 기호14 : 세장형 완경사지로서 현황 ’조림지‘로 이용 중입니다. 기호15 : 부정형 고지로서 현황 ’전‘으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1,2,3,4,7,8,13 : 세로(불)에 접합니다. 기호6,9,10,11 : 세로(불) 도로의 일부입니다. 기호12~15 : 공부상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,7,9,10,11 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법> 기호4,6,8,12,13,14 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 200m[모든축종제한])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2024-07-05)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 하수처리구역(2024-07-05)<하수도법> 기호15 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(2025-06-18)(상대제한구역 500m[말,소(신고규모) 사육가능])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

기호1 지상에 이동이 용이한 구조의 콘테이너 1동이 소재합니다. 기호2 지상에 소유자미상의 철구조물이 소재합니다. 기호3 지상에 소유자미상의 편백나무, 소나무 등 수목이 소재합니다.

공부와의 차이

기호4 : 공부상 지목은 ’임야‘이나 현황 ’단독주택‘의 부지입니다. 기호8,13 : 공부상 지목은 ’임야‘이나 현황 ’전‘입니다. 기호7 : 공부상 지목은 ’전‘이나 현황 ’전‘ 및 일부 ’도로‘입니다. 기호6,9,11 : 공부상 지목은 ’임야‘이나 현황 ’도로‘입니다. 기호10 : 공부상 지목은 ’전‘이나 현황 ’도로‘입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : 1.기호1~14가 속한 지역은 과거 항공사진에 의하면,2015년경 정지작업을 하였으나 2022년경 이후 방치된 것으로 판단됩니다. 2.기호2,3,8~11,15는 지분평가입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5 : 경량철골고주 판넬지붕 단층 농업용창고로서 (사용승인일 : 2021.11.24) 외벽 : 사이딩판넬 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창 등 마감임.

이용상태

단독주택(장기간 공실)으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 ’농업용창고‘이나 현황은 ’주택‘구조입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기타 : --

물건 비고

1.일괄매각, 목록1.2.3.7.10. 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출시 보증금 몰수, 매각기일 2주 전부터 관할 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인 후 매수 신청)
2.목록1. 지상에 소재하는 이동이 용이한 콘테이너 1동 및 목록2. 제시외 철구조물 1동 매각 제외
3.목록3. 제시외 수목(편백나무, 소나무 등) 매각 제외, 목록5. 공부상 농업용창고이나 현황은 단독주택으로 공실
4.목록6.9.10.11. 공부상 지목은 각 임야 및 전이나 현황은 도로, 목록7. 공부상 지목은 전이나 현황은 일부 도로, 목록8.13. 공부상 지목은 임야이나 현황은 전
5.목록12.~14. 맹지이나 인접지 통해 출입, 목록14. 지상의 임목은 토지가액에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경882 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리 537-2

용도: 창고시설

감정가: 457,473,630원

토지면적: 총 13,879.00㎡ (약 4,197.14평)

토지지분: 9,416.1102㎡ (약 2,848.99평)

건물면적: 92.24㎡ (약 27.91평)

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농협 (농OOOO)

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각

주의사항:

* 일괄매각입니다.

* 목록 1, 2, 3, 7, 10은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수되며, 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청 가능하니 미리 확인하시기 바랍니다.

* 목록 1 지상 이동 가능한 컨테이너 1동 및 목록 2 지상 철구조물 1동은 매각 제외입니다.

* 목록 3 지상 수목(편백나무, 소나무 등)은 매각 제외입니다.

* 목록 5은 공부상 농업용창고이나 현황은 단독주택으로 공실입니다.

* 목록 6, 9, 10, 11은 공부상 지목이 임야 및 전이나 현황은 도로입니다.

* 목록 7은 공부상 지목이 전이나 현황은 일부 도로입니다.

* 목록 8, 13은 공부상 지목이 임야이나 현황은 전입니다.

* 목록 12~14는 맹지이나 인접지를 통해 출입 가능하며, 목록 14 지상 임목은 토지가액에 포함되어 평가되었습니다.

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리에 위치하며, '하양명마을' 북측 인근의 지방도변 농경지대에 속합니다. 인근에 구봉산이 위치하고 있으며, 아름다운 자연 경관을 가진 지역입니다.

* 교통상황: 동측 인근으로 왕복 2차선 도로인 '정주천로'가 지나며, 차량 접근이 가능합니다. 근거리에는 노선버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 다소 무난한 편입니다.

* 접근성: 토지들은 대체로 사다리형 또는 부정형이며, 완경사지를 이루고 있습니다. 일부 토지는 '세로(불)에 접함' 또는 '도로의 일부'로 되어 있으며, 맹지인 경우도 있으나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 기타: 본건이 속한 지역은 과거 정지 작업이 있었으나 최근에는 방치된 것으로 보입니다 [검색 결과에는 폐기물 야적 관련 내용도 일부 있으나, 본건 직접 관련성은 낮음. 19].

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 31일 접수된 오수관촌농업협동조합의 가압류(갑5)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 01일 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류(갑2)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인이 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 농경지대 내에 위치하고 있어 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

* 상업시설: 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 전주시 인근 지역에서 폐기물 관련 문제가 보도된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 전원생활 또는 농업 활동을 하기에 적합한 환경입니다. 다만, 외진 지역에 속할 수 있으며, 주변 편의시설은 일반적인 수준일 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 근거리에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 주위가 농경지대이며, 북측 인근에 '하양명마을'이 소재하고 인근에 구봉산 등 산이 있어 자연경관이 우수합니다. 진안고원 치유숲과 같이 환경 질환 치유 관련 시설도 인근에 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건 토지 중 일부(목록 1, 2, 3, 7, 10)는 농지로서, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분매각: 토지 일부가 매각 대상이므로, 전체 토지에 대한 소유권을 취득하는 것이 아니라 지분만 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 활용 시 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목과 현황 이용상태가 상이한 토지가 다수 존재합니다. 예를 들어, 임야가 전으로 이용되거나, 농업용창고가 단독주택으로 사용되는 등 공부 정리 및 현황 확인이 필요합니다.

* 맹지: 일부 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지로서, 인접 토지를 통한 통행로 확보 및 지상권 등 법적 권리관계를 확인해야 합니다.

* 폐기물 야적 문제: 진안군 정천면 갈용리에서 폐기된 도로 부지에 건설 폐기물이 불법 야적된 사례가 보도된 바 있으나, 본건 소재지(주천면 운봉리)와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 전체적인 환경 문제에 대한 경각심을 가질 필요는 있습니다.

* 건물 용도 불일치: 건물 등기부상 용도는 '창고시설'이나, 현황은 '단독주택'으로 사용되고 있으며 공실 상태입니다. 또한, 건축물대장상 '창고시설'로 표기되어 있어, 향후 건물 용도 변경 및 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전북특별자치도 진안군 주천면 운봉리의 농경지대에 위치한 토지 일부와 건물 전체를 매각하는 강제경매 물건입니다. 감정가는 4억 5천여만 원으로, 토지 면적은 약 4,197평, 건물 면적은 약 28평입니다. 지분 매각으로 진행되며, 농지취득자격증명 등 취득 시 필요한 서류를 확인해야 합니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 토지가 다수 있고, 일부 맹지가 포함되어 있어 이에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다. 현황은 단독주택으로 사용되고 있으나 공부상 용도는 창고시설로 되어 있어, 향후 사용에 있어 관련 법규 검토가 요구됩니다. 인수되는 권리 관계는 없으나, 토지 지분 소유 및 공부상 불일치 등의 복합적인 요소를 고려해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 자연 친화적 환경: 전원생활이나 귀농·귀촌 희망자에게는 진안군의 청정 자연 환경이 매력적일 수 있습니다. 인근에 치유 숲 등이 있어 힐링 공간으로서의 잠재력도 있습니다.

* 저평가 가능성: 지분 매각, 공부와의 차이, 맹지 포함 등으로 인해 시장 가격 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 다만, 이러한 복합적인 요소들이 실제 거래 가격에 어떻게 반영될지는 신중한 분석이 필요합니다.

* 잠재적 개발 가치: 지자체의 개발 계획이나 주변 지역의 변화에 따라 토지 이용 가치가 상승할 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 농경지대 및 보전관리지역에 속해 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 면밀한 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사를 바탕으로 산정해야 합니다. 감정가가 4억 5천여만 원으로 제시되었으나, 지분 매각, 공부와의 차이, 맹지, 농지 취득 자격 요건 등의 제약 사항을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 낙찰 가능성이 있는 합리적인 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 및 실사용 면적 확인, 토지 지분권자들과의 잠재적 협의 방안 검토, 그리고 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례 분석이 필수적입니다. 현재로서는 추가적인 시장 조사를 통해 구체적인 예상 입찰가 범위를 설정하는 것이 권장됩니다.

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