나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101192 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층809호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 ""부산서부시외버스터미널"" 북동측 인근에 위치하는
파크블루11차 8층 809호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 도시철도2호선 및 부산김해경전철
""사상역"" 등이 소재하여 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내 8층 809호로서,

외벽 : 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 위 페인팅마감,
내벽 : 벽지마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대치로 등고평탄한 3필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 액 6미터 내외의 도로, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

·270-9, 270-19번지: 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준
높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역(2024-08-21)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)<군사기지 및
군사시설 보호법>.
·270-22번지: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(2025-05-28)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(기준높이 105m, 최고높이 145m)<건축법>, 상대보호구역
(2024-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(6구역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임,
2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 어려
워 관련공부 및 외부관찰에 의해 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경
매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요
망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101192 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 270-9 파크블루11차 8층 809호

용도: 아파트

감정가: 135,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.090258865269231㎡ (약 1.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.09㎡ (약 5.78평)

건물지분: 19.095㎡ (약 5.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부시외버스터미널" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 "사상역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 부산서부시외버스터미널이 인접하여 광역 교통망 접근성이 우수합니다. 사상역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 식음료 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 270-9, 270-19번지: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 105m, 최고 높이 145m), 상대보호구역, 비행안전제6구역.

* 270-22번지: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준 높이 105m, 최고 높이 145m), 상대보호구역, 비행안전제6구역.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 송일강

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계는 불명확하며, 배당신고가 된 임차인이지만 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

* 등기부현황 요약:

* 소유권 관련: 신탁 등기 말소 이력이 있습니다.

* 을1: 전세권 설정 (송일강, 120,000,000원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 갑5: 가압류 (병점신용협동조합, 140,147,248원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑6: 가압류 (사상신용협동조합, 300,000,000원) - 매각으로 소멸됩니다.

* 갑7: 임의경매 (송일강, 120,000,000원) - 본 경매 사건입니다.

* 등기부채권 총액: 560,147,248원

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 괘법동 일대는 사상역을 중심으로 한 교통 요충지이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 부산서부시외버스터미널과 인접하여 유동인구가 많으며, 다수의 금융기관, 판매시설, 외식업 등 다양한 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화도가 높습니다. 또한, 오피스텔 및 공동주택이 다수 분포하고 있어 주거 수요 또한 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 2호선 및 부산김해경전철 사상역, 부산서부시외버스터미널, 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 대형 마트, 백화점(인근), 영화관, 병원, 은행, 다수의 식음료 및 판매 시설 등 다양한 편의시설을 사상역 중심으로 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 인근 지역에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. (상대보호구역 지정 확인 필요)

* 주거환경: 현대적인 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 상가 건물 등이 혼재하여 활기찬 분위기를 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 어려움: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 관련 공부 및 외부 관찰에 의해 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대관계 불확실성: 임대 관계가 불명확하다는 점은 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 임차인 송일강은 대항력이 없으며, 배당 신고를 통해 보증금 회수를 시도하므로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 법적 제한사항: 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 환경: 사상역 및 터미널 인근 지역은 유동인구가 많고 복합적인 용도의 건물이 밀집해 있어, 특정 시간대 소음이나 주차 문제 등 생활 편의에 다소 영향을 줄 수 있는 요소가 있을 수 있습니다. 다만, 본 건이 소재한 파크블루11차 단지 주변에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 핵심 교통 요지인 사상역 및 부산서부시외버스터미널 인근에 위치한 파크블루11차 아파트입니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의 시설, 신축에 가까운 건물 상태(2021년 사용승인)는 큰 장점으로 평가됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 적습니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움과 복합 상업/업무 지역이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 사상역(2호선, 경전철) 및 부산서부시외버스터미널과 매우 인접하여 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 사상역 중심의 상업 및 업무 지구에 위치하며, 주변 주거 단지 배후 수요가 견고합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 상권 발달: 주변 상권이 매우 발달하여 임대 수익 창출 및 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 시세, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등에 대한 보다 면밀한 시장 조사가 필요합니다. 본 자료에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 1억 3,500만 원과 권리 분석상 인수되는 보증금이 0원임을 고려하여, 낙찰가는 주변 시세 및 물건의 구체적인 상태(내부 확인 후)를 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.