나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101776 [1] 부산광역시 북구 화명동 196 경남아너스빌 101동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '화명초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위
일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 다소 근거리에 도시철도
2호선'화명역' 및 '율리역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물인 경남아너스빌 101동 내 9층 902호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비,
공동현관기 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-01-10), 제1종지구단위계획구역(2024-01-10), 주거용지(공동주택
용지), 도로(접합), 상대보호구역(화명인재유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호
구역(화명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화신중학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 절대보호구역(화명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택
지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

부산서부지원 2025타경101776 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 화명동 196 경남아너스빌 101동 9층902호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

440,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 45.27㎡ (약 13.7평)

토지지분: 45.272㎡ (약 13.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.66㎡ (약 30.1평)

건물지분: 99.66㎡ (약 30.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

OOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보

1.10. 주의사항

없음

1.11. 특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '화명초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 다소 근거리에 도시철도 2호선 '화명역' 및 '율리역'이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 20층 건물인 경남아너스빌 101동 내 9층 902호로서 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등, 창호는 새시창임.

2.4. 이용상태

공동주택(아파트)임.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비, 공동현관기 등 갖추고 있음.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 유사한 다각형 토지로서 아파트단지의 부지로 이용 중임.

2.7. 인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 주거용지(공동주택용지), 도로(접합), 상대보호구역(화명인재유치원, 화명초등학교, 화신중학교), 절대보호구역(화명초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있음.

2.9. 공부와의 차이

없음.

2.10. 기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이미숙 (전입일자 2024-11-06)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없습니다.

3.2. 말소기준권리

2024년 02월 29일 접수된 주식회사지비자산관리대부의 근저당권 (을21)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나 동일 순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주거 및 교육 환경

본 물건은 부산 북구 화명동의 대표적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 단지 인근에 화명초등학교, 화명인재유치원, 화신중학교 등 다수의 교육 시설이 밀집해 있어 우수한 교육 환경을 자랑합니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내 상가 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 쇼핑, 외식, 은행 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.3. 도시 계획

본 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 체계적인 도시 계획 하에 주거 기능이 강화되고 관리되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

부산 지하철 2호선 화명역 및 율리역을 도보 및 차량으로 이용 가능하며, 단지 주변에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육

화명초등학교, 화신중학교 등 주요 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 자녀들의 안전한 통학과 교육 여건이 뛰어납니다.

5.3. 편의시설

단지 내 상가와 주변 상권을 통해 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설에 쉽게 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 채무 불이행 시 다른 담보 물건에도 영향을 미칠 수 있으나, 본 경매 절차에서는 본 물건의 가치에 따라 평가 및 진행됩니다.

6.2. 건축 연도

아파트의 사용승인일이 1998년으로, 건축된 지 20년 이상 경과하였습니다. 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 감정가 대비 시세 분석

감정가 4억 4천만원 대비 최근 실거래가 및 전월세 변동 추이를 면밀히 분석하여, 향후 시세 변화에 따른 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 입지적 강점

부산 북구 화명동의 핵심 주거 지역에 위치하며, 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 선호도가 높은 입지입니다.

7.2. 면적 및 구성

전용면적 약 30.1평(99.66㎡)의 중대형 평수로, 실수요자에게 적합한 구성입니다.

7.3. 권리관계

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 권리나 임차인 관련 명도 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 학군

지하철 2호선 역세권 프리미엄과 초등학교 인접으로 높은 주거 안정성과 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 생활 인프라

단지 내 상가 및 풍부한 주변 상권을 통한 편리한 생활 환경이 보장됩니다.

8.3. 명도 용이성

인수되는 임차인이나 복잡한 권리 관계가 없어 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

8.4. 시세 차익 가능성

공동담보 물건이라는 특성을 활용하여 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 경우, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 매매 사례 분석

최근 3년간 경남아너스빌 아파트 매매 사례를 분석한 결과,

* 84.91㎡ (약 25.7평) 면적의 경우, 3층 및 5층 매물이 2026년 6월 36,300만원에 거래되었습니다.

* 133.86㎡ (약 40.5평) 면적의 경우, 13층 매물이 2026년 4월 49,900만원에 거래되었습니다.

9.2. 본건 시세 추정

본 건은 99.66㎡ (약 30.1평) 면적으로, 최근 거래된 84.91㎡와 133.86㎡ 사이의 크기입니다. 9층에 위치하고 있어 저층보다는 높은 가치를 지닙니다. 이를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 현 시세는 대략 39,000만원에서 42,000만원 수준으로 추정됩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 440,000,000원

* 추정 시세: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

* 인수 보증금: 0원

따라서, 시세 하단인 39,000만원을 기준으로, 향후 유찰 가능성 및 경쟁률 등을 고려하여 38,000만원 ~ 40,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 86% ~ 91% 수준입니다.

9.4. 주변 시설 조사

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 지역, 학교, 상업 시설 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.