나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101774 [1] 부산광역시 북구 구포동 857-3 벽산그린필드 103동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '포천초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 · 공동주택 · 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 제103동 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 1992-07-27)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대 내 택지 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구포동 857-3 : 제2종일반주거지역(2024-02-07), 상대보호구역(포천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 부산광역시 북구 구포동에 소재한 벽산그린필드 1차 아파트 103동 1층 101호입니다. 2025타경101774(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건이며, 감정가는 166,000,000원입니다. 아파트 전체 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 건물 정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101774 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 857-3 벽산그린필드 103동 1층 101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 64.51㎡ (약 19.51평)

* 토지 지분: 64.51㎡ (약 19.51평)

* 건물면적: 126.05㎡ (약 38.13평)

* 건물 지분: 126.05㎡ (약 38.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 7월 27일 (준공 후 약 34년차)

* 건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층

* 총 세대수: 238세대 (단지 전체)

* 총 주차대수: 170대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '포천초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 비교적 조용하고 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 진입로 및 가로망 정비가 잘 되어 있으며, 단지 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

* 말소기준권리: 2019년 11월 5일자 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액 127,600,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 2024년 8월 5일자 부산신용보증재단의 가압류(23,874,989원) 및 본건 임의경매 개시결정 채권(한국주택금융공사) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 현장조사 당시 내부확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 및 응찰 시 내부 구조 및 이용 상황 등을 반드시 재확인하시기 바랍니다. 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주로 주거용으로 이용되는 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 근린생활시설이 일부 발달해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 구포시장 등이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 부산 실내빙상장, 화명생태공원 등 지역 내 주요 문화 및 여가 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 '포천초등학교' 인근에 위치하며, 해당 학교는 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 내부 확인

본 물건은 1992년 사용승인되어 약 34년차의 건물로, 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 또한, 현장 조사 당시 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악에 제한이 있습니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지(구포동 857-3)는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역에 해당합니다.

6.3. 주변 시설

과거 인근 아파트 단지에서 쓰레기 매립지 관련 악취 및 비산먼지로 인한 고통을 호소한 사례가 있습니다. 현재까지도 해당 지역 주변에 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 등)이 대규모로 운영되고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 사례를 참고하여 잠재적인 환경 문제 발생 가능성에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 북구 구포동 벽산그린필드 1차 아파트 103동 1층 101호는 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 30년 이상 경과한 구축 아파트이며, 내부 확인이 불가했던 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, 임대 관계가 미상인 점은 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 북구의 안정적인 주거 지역 내 위치

* 교통 편리 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 최근 실거래가(126.05㎡ 기준 1억 6천만원~1억 7천2백만원) 대비 감정가(1억 6천6백만원)의 적정성

9. 예상 입찰가

감정가 166,000,000원을 기준으로, 최근 실거래 사례(126.05㎡ 기준 2025년 2월 2층 172,000,000원, 2025년 6월 14층 160,000,000원)를 분석할 때, 본건 1층의 위치와 내부 확인 불가 리스크를 감안하면, 본건의 적정 예상 입찰가는 158,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 소폭 하락한 금액으로, 향후 시장 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.