나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5686 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1207 정관1차동원로얄듀크 113동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산초등학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층 건물 내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5686 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 1207 정관1차동원로얄듀크 113동 3층301호

* 용도: 아파트

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 37.71㎡ (약 11.4평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 기장군 정관읍 달산리 소재 '달산초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 본건 주위는 아파트단지, 단지내 상가, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있는 주거 중심 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 제공된 상세 내역에서는 해당 권리가 나타나지 않음. (추가 확인 필요)

* 말소기준권리: 2017년 9월 18일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리임.

* 등기부상 채무 총액: 272,930,746원 (근저당 2건, 가압류 3건 포함).

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 판단됨. 다만, 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 3층에 위치함. 사용승인일은 2013년 6월 19일로 비교적 신축에 속함.

* 건물 외벽은 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.

* 창호는 샤시 창호 구조임.

* 내부 설비: 급·배수 및 위생설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 단지 정보: 정관1차동원로얄듀크 아파트는 총 13개동, 1028세대로 구성된 대단지임.

* 주차: 총 1058대의 주차 공간 확보 (지하 전기차 충전기 140대 포함).

* 단지 내 부대복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (다만, 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인 없을 가능성 높음)

* 명도 과정: 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 시, 기존 점유자(소유자 또는 임차인)의 명도가 필요하며, 이에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 정관1차동원로얄듀크 아파트의 3층 세대로, 2013년 준공된 신축급 아파트임. 대규모 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통 여건도 보통 수준임. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 임대 관계 미상인 점은 명도 시 주의해야 할 부분임. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰될 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 정관 신도시 내 인기 있는 대단지 아파트: 안정적인 주거 수요 기반.

* 비교적 최근 연식(2013년)으로 관리 상태 우수 기대.

* 단지 내 및 주변 편의시설, 학교와의 접근성 우수.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 215,000,000원 (2억 1500만원)

* 최근 매매 사례 (본건과 유사 면적 60㎡): 2026년 6월 1일, 21,800,000만원 (2억 1800만원)

* 최근 매매 사례 (상위 면적 79㎡): 2026년 6월 16일, 26,500,000만원 (2억 6500만원)

본건과 동일 면적(약 60㎡)의 최근 실거래가(2026년 6월 1일, 21,800만원)가 감정가(21,500만원)와 유사한 수준임을 감안할 때, 감정가 부근에서 입찰을 시작하는 것이 합리적일 수 있습니다. 명도 비용, 공실 리스크 등을 고려하여 보수적으로 접근한다면 감정가 대비 100%~105% 수준인 215,000,000원에서 225,750,000원 사이에서 적정 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 시장 분위기를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.