나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경700 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1396 대림아파트 103동 18층1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '양운고등학교' 북동측에 인접하고 있으며, 주위는 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 장산역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브 25층 건물 내 제103동 제18층 제1802호로서,
(사용승인일 1996.12.13)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 바다난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 왕복 3차선의 포장도로와 각각 접하며 단지내 가로망정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대림유치원,상당초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 공동주택용지에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경700 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1396 대림아파트 103동 18층 1802호

용도: 아파트

감정가: 682,000,000원 (68,200 만원)

토지면적: 60.22㎡ (약 18.21평)

건물면적: 134.25㎡ (약 40.61평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (임의경매 개시 결정권자)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 잘 형성되어 있습니다.

주요 학군으로는 양운고등학교가 북동측에 인접해 있으며, 대림유치원, 상상초중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 여건으로는 부산도시철도 2호선 장산역이 소재하고 시내버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 자유로운 편입니다.

남측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 왕복 3차선의 포장도로와 접하며 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 1월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을9) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 비고란에 별도 내용이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 없습니다.

등기부 채권 총액: 781,947,707원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 해운대구 좌동의 대표적인 대단지 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 배후 수요가 풍부합니다.

주변에 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

지하철 2호선 장산역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 이를 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

택지개발지구 내에 포함되어 있어 지역 개발 계획과 함께 상권의 안정적 성장이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '양운고등학교' 북동측 인접, 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 밀집 지역.

* 교통상황: 차량 출입 용이, 인근 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 장산역 소재, 교통 사정은 보통 수준.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브 25층 건물 중 제18층 제1802호 (사용승인일 1996.12.13)

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 중앙난방설비 등 생활에 필요한 제반 설비 구비.

* 주차: 아파트 단지 내 총 576대 주차 가능.

* 주변 교육 시설: 상대보호구역 및 절대보호구역(대림유치원, 상상초중학교)으로 지정되어 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1996년 사용승인된 건물로, 약 30년 경과에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 경매 절차 변수: 경매 진행 과정에서 예측하지 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 주거 지역인 좌동에 위치하며, 장산역 역세권의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

건축 연차가 있는 점은 고려해야 하나, 전반적인 입지, 생활 편의성, 교통 환경 등을 고려했을 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 해운대구 좌동, 장산역 역세권, 풍부한 생활 인프라.

* 안정적 가치: 대단지 아파트로서 주거 수요 꾸준, 향후 지역 가치 상승 기대.

* 권리 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸, 추가 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저평가: 최근 실거래가보다 감정가가 낮아 경매를 통한 가격 메리트 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 682,000,000원 (68,200 만원)

* 최근 시세 분석:

* 134.25㎡ (8층) 매매가: 755,000,000원 (75,500 만원)

* 134.25㎡ (23층) 매매가: 760,000,000원 (76,000 만원)

* 유사 면적(134.25㎡) 평균 시세: 약 757,500,000원 (75,750 만원)

* 예상 입찰가:

현재 시장 시세는 약 75,000만원 ~ 76,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가(68,200만원) 대비 시세가 높게 형성된 점을 고려할 때, 시세 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 예상 입찰가를 약 750,000,000원 (75,000 만원) 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.