나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5690 [1] 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ""부산남부경찰서"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건 내 7층 701호로서,
외벽: 화강석 붙임 및 페인트마감 등,
내벽: 벽지도배 등,
창호: 샷시창호 구조입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔: 주거용)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 조성된 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 3~4미터 정도의 막다른 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(새부산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔: 주거용)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 245-50 예원하이츠빌라2차 7층701호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 부산동부지원 2025타경5690(1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

건물은 2019년에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 7층에 위치하고 있으며, 총 건물면적은 83.51㎡(약 25.26평)입니다.

토지 면적은 56.19㎡(약 17.00평)입니다.

감정평가액은 214,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

부산남부경찰서 남측 인근에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 남하향 완경사 지대에 조성된 부정형 토지이며, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.

북동측으로는 폭 약 3~4미터 정도의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(새부산유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정(2025타경5690)입니다.

등기부상 소유권 보존 및 이전 사항이 확인됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 을구 1번의 주택임차권입니다.

임차인 정구훈 씨는 2021년 5월 28일에 전입하고 2021년 5월 14일에 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인입니다.

임차인의 보증금은 230,000,000원으로, 일부 증액분 1,000,000원을 포함하면 총 231,000,000원입니다.

등기부상 을구 1번 임차권은 인수사항으로 표시되어 있으며, 물건명세서상에서도 "배당에서 전액 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하고 말소되지 않을 수 있음"이라고 명시되어 있습니다.

따라서 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다.

을구 1번-2의 부산신용보증재단 채권(41,557,518원) 또한 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대연동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

오피스텔로서의 기능은 인근의 경찰서 및 주거 단지, 근린생활시설과 어우러져 주거용 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 해당 건물의 주용도가 공동주택 및 업무시설로 복합적으로 사용되고 있어, 오피스텔로서의 상권 특성은 주거지역의 영향을 많이 받을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통은 시내버스 정류장이 인근에 있어 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

부산남부경찰서가 인근에 위치하고 있어 치안 환경은 비교적 안정적일 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 주용도가 공동주택 및 업무시설로 되어 있으나, 실제로는 오피스텔로서 주거용으로 많이 활용되는 점을 감안할 때, 주거 환경 측면에서 평가해야 합니다.

혐오 시설에 대한 특별한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 주거 및 근린생활시설 지역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정구훈 씨의 보증금 인수 부담입니다.

임차인의 보증금 총액(최소 230,000,000원)이 감정가(214,000,000원)보다 높으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

이 경우, 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 하며, 이는 예상보다 높은 총 매수 부담금으로 이어질 수 있습니다.

또한, 건물의 주용도가 업무시설로 되어 있으나 실질적으로 주거용으로 사용되고 있어, 관련 법규나 세금 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

북동측의 3-4미터 막다른 도로에 접해 있어 차량 통행이나 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산 남구 대연동 소재 예원하이츠빌라2차 오피스텔 경매 물건입니다.

2019년 준공된 비교적 신축에 속하는 건물로, 관리 상태 및 거주 편의성은 양호할 것으로 예상됩니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다.

본 물건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 보증금 230,000,000원 이상의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

이 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 총 매수 부담액 산정에 매우 신중해야 합니다.

권리 분석에 대한 철저한 검토와 함께, 임차인과의 원만한 합의 또는 인수 부담을 충분히 고려한 입찰 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

건물이 2019년 준공으로 비교적 신축이어서 건물 가치 유지 및 임대 수요 측면에서 긍정적입니다.

주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

경매 낙찰을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 임차 보증금 인수 비용 고려 시 수익률 변동 가능성 큼)

시세 정보상 최근 거래가가 250,000,000원으로 확인되어, 이를 기준으로 수익성 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 214,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금(최소 230,000,000원)이 감정가를 상회합니다.

이는 임차인이 경매 대금에서 보증금 전액을 회수하기 어렵고, 잔액을 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높음을 시사합니다.

최근 유사 물건의 매매가는 250,000,000원 수준으로 파악됩니다.

만약 임차인이 경매 절차에서 보증금을 전혀 회수하지 못한다고 가정할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 총 매수 부담액은 '입찰가 + (230,000,000원 - 경매 배당금)'이 됩니다.

이 총 매수 부담액이 시장 가치(약 250,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

안전하게 접근한다면, 낙찰자가 인수해야 할 금액을 최소화하기 위해 입찰가를 높여 임차인이 최대한 많은 보증금을 회수하도록 하는 것이 유리할 수 있습니다.

예를 들어, 입찰가를 230,000,000원 이상으로 할 경우, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수할 가능성이 높아져 낙찰자가 인수하는 부담이 줄어들 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최소 감정가인 214,000,000원 이상이며, 임차인 보증금 인수 금액과 시장 가치를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본 물건은 임차인의 보증금 인수 금액이 매우 높으므로, 총 매수 부담액이 250,000,000원을 넘지 않도록 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

이를 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 실제 배당표 확정 및 임차인과의 협의 가능성 등 추가적인 변수가 있으므로, 최종 입찰가는 면밀한 추가 조사를 통해 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.