나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경685 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1523 더블유비씨더팰리스 102동 18층1802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 지하철2호선 센텀시티역 남서측 인근에
위치하며 주위는 고층 아파트, 오피스텔, 각종근린생활시설, 공원, 백화점등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 센텀시티역이
소재하는등 대중교통사정은 비교적 편리시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 철골철근콘크리트구조평지붕 51층 건물내 18층 1802호로서,
외벽: 복합판넬 및 석재붙임등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 시스템창호등의 구조로 추정 됨.

이용상태

업무시설(오피스텔)로서 현재는 주거용오피스텔 상태로 탐문조사 됨.

설비내역

엘리베이터, 공동소화전, 화재경보 및 탐지설비, 급배수 및 위생설비,
난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형에 유사한 부정형의 토지를 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 광대로에 접하고, 북서측으로 왕복4차선 및 북동측으로도
5~6차선 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지(부산센텀시티지방산업단지)
<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역(부산센텀시티일반산업단지관리기본계획)
<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적은 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경685 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1523 더블유비씨더팰리스 102동 18층1802호

건물명: WBC the PALACE

용도: 오피스텔 (현재 주거용으로 탐문 조사됨)

감정가: 2,323,000,000원

건물면적: 213.55㎡ (약 64.6평)

토지면적/지분: 35.26㎡ (약 10.67평)

총 동 수: 2개 동

총 층 수: 51층 (본건 18층)

준공일: 2011년 5월 25일 (사용승인일)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보, 오피스텔임.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 해운대구 우동 소재, 지하철 2호선 센텀시티역 남서측 인근에 위치함.

주변 환경: 본건은 고층 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공원, 백화점 등으로 형성된 지역에 자리하고 있음.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 센텀시티역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 20일 접수된 주식회사미라클엔피엘대부의 근저당권 (채권 최고액 600,000,000원).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 언급되었으나, 실제 존재 여부 및 인수 여부는 별도 확인이 필요하며, 일반적으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* (주)에이치엘스토리최진명: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입일자 2024-10-25. 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 0원임.

총 인수 보증금: 0원.

등기부채권 총액: 2,328,000,000원. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 경매 진행 과정에서의 이해 관계가 복잡할 수 있음을 시사함.

1.3. 상권분석

주변 환경: 센텀시티역을 중심으로 형성된 부산의 대표적인 상업, 업무, 문화 중심 지역임.

유동인구: 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있어 상업 및 업무 시설로서의 가치가 높음.

상업시설: 인근에 대형 백화점, 쇼핑몰, 영화관, 컨벤션 센터 등이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 롯데백화점, 신세계백화점, 홈플러스 등 쇼핑 시설과 영화관, 문화 시설 이용이 매우 편리함.

교통: 지하철 2호선 센텀시티역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 접근성이 뛰어남.

주거 환경: 고급 주거 단지 및 오피스 밀집 지역으로, 쾌적하고 편리한 생활 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

오피스텔 주거용 이용: 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되나, 오피스텔은 주택과 달리 보유세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는 장점이 있으나, 전입 신고 시 주택으로 간주될 수 있어 세금 및 법규 해석에 주의가 필요함. 또한, 주거용으로 사용할 경우 소음, 주차, 관리비 등에서 일부 불편함이 발생할 수 있음.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가와 거의 동일한 수준으로, 경매 낙찰가의 적정성을 신중하게 판단해야 함.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 센텀시티 역세권이라는 최고의 입지에 위치한 고품격 오피스텔로서, 뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 주거용으로 사용 중인 점은 임대 및 실거주 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 오피스텔의 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 센텀시티 역세권이라는 희소성 있는 입지 조건.

풍부한 배후수요: 주변 상업 및 업무 시설, 주거 단지로 인한 탄탄한 임대 수요 기대.

상품성: WBC the PALACE라는 브랜드 가치와 고급스러운 시설.

향후 시세 상승 잠재력: 부산 해운대 지역의 지속적인 개발 및 발전 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 29일: 223,000 만원 (22.3억원), 213.55㎡, 21층

* 2026년 03월 11일: 245,000 만원 (24.5억원), 223.53㎡, 20층

* 2026년 06월 18일: 185,000 만원 (18.5억원), 213.55㎡, 19층

본건 건물 면적(213.55㎡)과 유사한 최근 매매가는 2025년 12월 22.3억원(21층) 및 2026년 6월 18.5억원(19층)입니다. 더 넓은 면적(223.53㎡)의 20층은 24.5억원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 23.23억원으로, 최근 거래가 중 22.3억원과 24.5억원 사이에 위치하며 합리적인 수준으로 판단됩니다.

잠재적 투자자는 18.5억원의 최저가 거래보다는 22.3억원 또는 24.5억원 거래를 참고하여 입찰가를 산정할 것으로 예상됩니다. 감정가 23.23억원을 기준으로, 향후 시세 상승 가능성 및 경매 투자 수익률을 고려할 때, 보수적인 접근과 적극적인 참여를 고려한 예상 입찰가는 190,000,0000원 ~ 220,000,0000원 (19억원 ~ 22억원)으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.