나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5694 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 310동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전초등학교 남동측 인근에 위치
하는 동일스위트3차 310동 1층 101호로서 부근은 대단위 아파트단지, 각급학교,
근린공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 1층 101호로서
외부 : 석재 및 페인트 마감 등.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 열병합에 의한
지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지대 내 사다리형의 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류
(폭 15m~20m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(부고 제2008-495호)(접합).
가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 728 동일스위트3차 310동 1층101호에 소재한 아파트로, 감정가는 222,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 49.49㎡ (약 15.0평)

* 토지지분: 49.49419999999999㎡ (약 15.0평)

* 건물면적: 75.58㎡ (약 22.8평)

* 건물지분: 75.5781㎡ (약 22.8평)

* 아파트 전용면적: 75.58㎡ (약 22.8평)

* 아파트 전체 면적 (단지): 124,378.33㎡

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5694 (1)

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 기장군 정관읍 모전리 소재 모전초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지, 각급 학교, 근린공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 위치: 모전초등학교 남동측 인근

* 지역: 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 상업 시설 밀집 지역

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)와 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사동일 (2014-07-01)

* 소유권이전: 윤상현 (2014-09-02, 매매)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 (2014-09-02, 87,030,000원)

* 기타 권리: 한국주택금융공사 근저당, 주식회사알차대부금융 근저당, 주식회사뉴아리원대부 근저당, 한국캐피탈주식회사 근저당부채권질권설정, 울산세무서장 압류, 한국주택금융공사 임의경매, 울산지방검찰청 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후로 정리되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 196,910,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-11

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인 윤 은 전입일자는 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리/부담

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 결론적으로, 본 건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 임차보증금이 없는 권리적으로 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 규모 및 특징

* 아파트명: 정관 동일스위트 3차

* 준공 연도: 2014년 5월 (사용승인일: 2014-05-30)

* 총 동수: 17개동

* 총 세대수: 1516세대

* 주차: 총 1,888대 (세대당 약 1.24대), 지하 1,810대, 지상 78대.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향 (매매/전월세)

* 최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 84.9174㎡ (약 25.7평), 3층: 245,000,000원

* 75.5781㎡ (약 22.8평), 15층: 239,000,000원

* 100.7622㎡ (약 30.5평), 20층: 329,000,000원

* 최근 전월세 사례 (2026년 5월):

* 84.9938㎡ (약 25.7평), 20층 (전세): 보증금 26,000,000원

* 84.9174㎡ (약 25.7평), 11층 (전세): 보증금 25,000,000원

* 시세 분석: 본 건(75.58㎡)의 감정가 222,000,000원은 최근 유사 면적(75.5781㎡) 15층 매매가(239,000,000원) 대비 약 17,000,000원 낮은 수준입니다. 감정가는 시장가 대비 적정하거나 다소 낮은 편으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원, 은행 등은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

모전초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 그 외 초·중·고등학교가 인근에 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 정리되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 윤 도 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

* 1층이라는 점은 일조량, 소음, 사생활 침해 등에서 일부 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 택지개발지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동에 따른 가격 하락 위험은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 동일스위트 3차 아파트로, 대단지 아파트로서 주거 편의성과 인프라가 잘 갖추어진 편입니다. 교통 및 교육 환경 또한 양호하며, 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없어 권리적 측면에서는 매우 안정적인 물건입니다. 최근 시세 및 감정가를 고려할 때 가격적인 메리트도 기대할 수 있습니다. 다만, 1층이라는 점은 매수 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계로 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 대단지 아파트로서 생활 인프라가 풍부하고 주거 만족도가 높습니다.

* 정관신도시의 지속적인 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 최근 시세 대비 감정가 수준이 합리적으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 222,000,000원입니다.

최근 동일 면적(75.5781㎡) 15층 매물이 239,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(1층)의 가치는 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

1층이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 100% ~ 104% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 235,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.