나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경676 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 363 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 소재 ‘죽성초등학교’ 남서측 인근에 위치하고,
주위는 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m
미만)(저촉), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외물건 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하나
그 면적이 미미하여 토지의 사용ㆍ수익ㆍ처분 등에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

본건 기호(2) 토지는 도시계획시설 ‘도로’에 저촉되는바 공법상의 제한의 정도를 감안하여
감정평가 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 지상2층 건물로서,
외벽 : 적타일붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

1층 : 근린생활시설로 이용중임.
2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 포함.
- 목록 2. 토지는 도시계획시설 '도로'에 저촉됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경676 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 363

용도: 근린주택

감정가: 842,357,400원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 128.70㎡ (약 38.93평)

건물 제시외면적: 17.50㎡ (약 5.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웅OOO (웅상농업협동조합)

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 포함.

- 토지(목록 2)는 도시계획시설 '도로'에 저촉됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 기장읍 죽성리 소재 ‘죽성초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 남서측으로 노폭 약 10~12미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-05

확정일자: 2025-02-18

배당신고일자: 2025-10-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 장

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-30

확정일자: 2025-02-17

배당신고일자: 2025-10-20

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

3.2. 1.토지 권리 분석

* 소유권 변동: 전옥자(1997-04-29), 김의호 외 4명(1999-08-26), 김의호(2010-06-11, 2018-04-12), 박경환(2024-03-15) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 웅상농업협동조합(2024-03-15, 말소기준권리, 말소), 장재우(2025-02-17, 말소)

* 가압류: 경남신용보증재단(2025-02-18, 말소), 삼성카드(2025-02-25, 말소), 신용보증기금(2025-03-04, 말소), 부산신용보증재단(2025-03-11, 말소), KB국민카드(2025-03-31, 말소), 신한카드(2025-04-08, 말소), 하나카드(2025-04-16, 말소)

* 압류: 금정세무서장(2025-03-04, 말소)

* 임의경매: 웅상농업협동조합(2025-08-07, 말소)

3.2. 2.건물 권리 분석

* 소유권 변동: 김의호 외 4명(1999-08-26 보존), 이종현(2001-05-28), 김의호(2002-04-01, 2010-06-11, 2018-04-12), 박경환(2024-03-15) 순으로 소유권이 변동되었습니다.

* 근저당권: 웅상농업협동조합(2024-03-15, 말소기준권리, 말소), 장재우(2025-02-17, 말소)

* 가압류: 경남신용보증재단(2025-02-18, 말소), 삼성카드(2025-02-25, 말소), 신용보증기금(2025-03-04, 말소), 부산신용보증재단(2025-03-11, 말소), 롯데카드(2025-03-31, 말소), KB국민카드(2025-03-31, 말소), 신한카드(2025-04-08, 말소), 하나카드(2025-04-16, 말소)

* 압류: 양산세무서장(2025-07-01, 말소), 금정세무서장(2026-01-08, 말소)

* 임의경매: 웅상농업협동조합(2025-08-07, 말소)

3.3. 인수되는 권리

해당 물건은 매각으로 인해 말소기준권리(웅상농업협동조합의 근저당권)보다 후순위의 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 878,352,132원

건물 등기부채권 총액: 896,809,122원

총 채권액: 1,775,161,254원

이는 감정평가액 842,357,400원 대비 약 210.8%에 달하는 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 용도

본건은 단독주택, 농경지, 소규모 점포가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 건물은 주택과 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

4.2. 지역 특성

제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

4.3. 잠재력

죽성초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 차량 및 대중교통 접근성이 좋습니다. 소규모 점포로서의 활용도도 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

죽성초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

5.2. 편의시설

소규모 점포들이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지가 도시계획시설 '도로'(소로1류, 소로3류)에 저촉되어 일부 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.2. 건축물 현황

건축물대장상 주용도는 단독주택이나, 근린생활시설(소매점)로도 복합 이용되고 있습니다. 2층 건물로, 조적조 슬래브 지붕 구조입니다.

6.3. 제시외 건물

토지 지상에 제시외물건 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 면적이 미미하나, 낙찰 시 해당 건물 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 임대관계

제시된 임차인들의 보증금 및 차임 내역은 확인되었으나, 전체 임대 관계에 대한 상세 정보는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 죽성리에 위치한 근린주택으로, 죽성초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 교통 접근성도 양호합니다. 토지 일부가 도로에 저촉되고 각종 도시계획상의 제한이 있으나, 이는 감정평가 시 반영되었습니다.

다수의 채권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리인 웅상농업협동조합의 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

등기부상 채권 총액이 감정평가액을 크게 상회하고 있어, 시세 대비 저가 낙찰의 가능성이 높습니다. 따라서 유찰 가능성도 배제할 수 없으며, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택과 근린생활시설을 겸한 복합 용도로 활용 가능하여 임대수익 다각화에 유리합니다.

* 죽성초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 확보가 가능합니다.

* 권리관계가 명확하고, 말소 대상 권리가 많아 인수 부담이 적습니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 감정가 대비 저가 낙찰을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 본 제공된 자료만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세 정보를 파악하기 어려우며, 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 추가적인 시세 조사 또한 불가능합니다.

따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다.

일반적으로 이러한 물건의 경우, 현 시세 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 주변 시세, 물건의 실제 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

반드시 현장 답사를 통해 물건의 가치를 재확인하고, 최신 시세 동향을 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.