나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22478 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 10층1007호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 '범내골역' 동측 인근에 위치
하는 대동레미안센트럴시티5 10층 1007호로서 부근은 근린생활시설 및 업무시설, 단독주택
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '범내골역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 10층 1007호로서
외벽: 치장석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 가스난방
설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 18m 및 남동측으로 폭 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역
(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고
높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2025타경22478 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 10층 1007호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 113,000,000원입니다.

토지면적은 3.33㎡ (약 1.01평), 건물면적은 21.29㎡ (약 6.44평)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 추정되며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산도시철도 1호선 '범내골역' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 범내골역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 10층에 위치합니다.

토지는 인접지와 평탄한 사다리형으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 폭 18m, 남동측으로 폭 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 우리은행 근저당권 (을2)

* 주택임차권 강현주 (을4) - 대항력 없음

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑3)

* 수영세무서장 지분압류 (갑5)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 132,240,000원입니다.

임차인 강현주는 전입일자 및 확정일자가 2022년 3월 14일이나 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산의 도심 지역인 부산진구에 위치하며, 범내골역 인근으로 유동인구 및 교통량이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 발달해 있어 상권 형성이 양호한 편입니다.

아파트 자체는 공동주택 용도이나, 단지 내 또는 인근에 상가 시설이 복합적으로 운영될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2019년 11월 5일 사용승인된 대동레미안센트럴시티5 아파트 10층 1007호입니다.

해당 아파트는 총 20층 건물이며, 엘리베이터 및 공동현관 설비가 갖추어져 있습니다.

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 가스난방 설비, 주차타워 설비 등이 되어 있습니다.

관리사무소 연락처는 051-643-1632입니다.

아파트 전용면적은 44.1671㎡ (약 13.36평)이며, 공급면적은 약 53㎡ (약 16평)으로 추정됩니다.

세대수는 187세대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가액(113,000,000원)과 최근 실거래가(2025년 5월, 9층, 245,000,000원) 사이에 큰 차이가 있어, 감정가와의 괴리 원인 및 현재 시세 변동 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 도시계획에 따른 건축 및 개발 행위 제한 사항이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 향후 다른 채권자의 추가적인 권리행사 가능성도 배제할 수는 없으나, 본건이 강제경매로 진행되어 매각 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 중심부의 역세권 아파트로, 비교적 최근에 준공되어 신축급 컨디션을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 채무가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요하며, 시장 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다.

도시계획상 제한 사항을 확인하여 향후 재산권 행사에 불이익이 없는지 면밀히 살펴보아야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 부산 지하철 1호선 범내골역 인근의 역세권.

* 최근 실거래가와의 괴리: 감정가 대비 높은 최근 실거래가(2.45억원)를 고려 시 시세 차익 기대 가능.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 연식이 짧아 주거 만족도 및 가치 유지 유리.

* 다양한 편의시설 및 교통 접근성: 주변 상업시설 및 대중교통망 발달.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 최근 실거래가(2025년 5월 8일, 9층, 245,000,000원)를 기준으로 현재 시세(2026년 7월)를 추정하여 산정합니다.

최근 1년 2개월간의 부산 지역 부동산 시세 변동을 감안했을 때, 현재 시장 가치는 2억 4천만 원에서 2억 6천만 원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

본건은 10층으로, 최근 거래된 9층의 실거래가와 유사하거나 약간 상회하는 가치를 가질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 낙찰가율 80%~90% 선을 고려하여, 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 투자 결정을 위해서는 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 시세 변동 추이를 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.