나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22464 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층1214호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '부산도시철도1호선 범내골역' 북측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도1호선 범내골역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 12층 1214호로서,
(사용승인일 2019.11.05)

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호 등
내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22464 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 12층1214호

용도: 아파트

총 층수: 20층

해당 층수: 12층

건물 사용승인일: 2019년 11월 05일

감정가: 141,000,000원

토지면적: 4.22㎡ (약 1.28평)

건물면적: 27.01㎡ (약 8.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 정보

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

총 세대수: 187세대

건물 연면적: 14,241.83㎡ (약 4,308.19평)

부지 면적: 1,252.6㎡ (약 378.86평)

최근 매매 정보 기준 공급면적: 44.1671㎡ (약 13.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산 도시철도 1호선 범내골역 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 부산 도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입이 용이하며, 북측으로 약 18m, 동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(125m, 150m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 29일 접수된 우리은행의 근저당권(95,760,000원)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당권, 주택임차권, 강제경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건에서는 확인되지 않습니다. (별도의 등기부상 공시된 사항 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김미라 (채권양도)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 320,000원

* 전입일자: 2023-02-28

* 확정일자: 2023-02-16

* 배당신고일자: 2024-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.5. 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

3.6. 기타 사항

공동담보 물건으로, 채권 최고액은 145,760,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 범천동 일대는 역세권 인근으로 아파트 및 다양한 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 주변에 상업 시설이 발달하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 인근에 각종 근린생활시설, 음식점 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

대동레미안센트럴시티5 아파트는 2019년에 건축되어 비교적 신축이며, 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 단지 내 주차가 가능하며, 주상복합으로 1층에 편의시설 등이 입점할 가능성이 있습니다. 다만, 일부 입주민 후기에는 채광이 좋지 않다는 의견도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 권리 분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 권리나 보증금은 없습니다. 공동담보 물건이라는 점은 참고사항이나, 본건 자체의 권리 관계는 명확한 것으로 판단됩니다. 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 나타나지 않았습니다.

7. 종합 의견

부산지방법원 2025타경22464 (1) 사건의 본건은 부산 도시철도 1호선 범내골역 인근에 위치한 신축 아파트입니다. 교통, 생활 편의시설 등 입지 조건이 우수하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건입니다. 공동담보 물건이라는 점만 유의하면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권: 부산 지하철 1호선 범내골역 도보 거리

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 관리 상태 양호

* 명확한 권리관계: 말소기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예정

* 소형 평형: 1~2인 가구 또는 임대 수익 목적에 적합

* 편리한 생활 환경: 다양한 근린생활시설 및 교통망

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(44.1671㎡)의 실거래가가 245,000,000원(2025년 5월 8일)으로 확인됩니다. [cite:JSON] 본건의 전용면적(27.01㎡)을 고려할 때, 단위 면적당 가격으로 환산 시 약 5,547,000원/㎡의 시세를 적용하면 약 149,657,000원의 시장 가치가 산정됩니다. 감정가 141,000,000원 또한 이러한 시장 가치와 유사한 수준입니다.

이에 따라, 인수되는 부담이 없고 안정적인 투자 가치가 있다고 판단되므로, 감정가를 기준으로 100%~105% 수준인 141,000,000원 ~ 148,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.