나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22456 [1] 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 106동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 도시철도1호선 '양정역' 및 동해선 '거제해맞이역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 25층 건(106동)내 18층 1801호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 조성된 6필지 일단의 부정형 토지로 현황 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 단지내 가로망을 통해 외부도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)거제동 714-144번지: 자연녹지지역(2018-08-08), 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2014-02-26), 제2종전용주거지역(2025-08-13)(부산광역시고시 제2025-320호(2025-08-13)자연녹지지역에서 제2종 전용주거지역으로 변경), 고속철도(경부고속철도)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-06)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법> 도시관리계획 입안중(2024-09-25)

(2)거제동 714-163번지: 제2종일반주거지역(2014-02-26), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-06)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>

(3)거제동 714-164번지: 제2종일반주거지역(2014-02-26), 제2종일반주거지역(2019-03-06), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 교육환경보호구역(2025-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>




(4)거제동 714-165번지: 제2종일반주거지역(2014-02-26), 제2종일반주거지역(2019-03-06), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 교육환경보호구역(2025-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

(5)거제동 714-211번지: 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2014-02-26), 고속철도(경부고속철도)(저촉) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>

(6)거제동 714-214번지: 제2종일반주거지역, 고속철도(경부고속철도)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22456 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 714-144, 거제유림아시아드 106동 18층 1801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 570,000,000원

* 토지면적: 51.49㎡ (약 15.57평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 146.10㎡ (약 44.19평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 도시철도 1호선 '양정역' 및 동해선 '거제해맞이역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 25층 건물(106동) 중 18층 1801호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 토지 현황

완경사지에 조성된 6필지 일단의 부정형 토지 위에 건축된 아파트 단지의 일부이며, 현재 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태

단지 내 가로망이 잘 정비되어 있어 외부 도로와 직접 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025.08.13 변경 예정) 등으로 지정되어 있으며, 경부고속철도 저촉, 소로1류/중로3류 접합 등 다양한 도시관리계획 및 제한사항(각종 보호구역, 철도보호지구 등)이 존재합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항도 있어 향후 토지 이용에 변동 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2024년 05월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(을6)이 말소기준권리이며, 해당 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 03월 29일

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 임대관계가 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 반드시 추가 확인하여 인수될 수 있는 보증금이나 예상치 못한 법적 분쟁 발생 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 등기부 요약

소유권이전 및 가등기 등 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리인 근저당이 말소 대상이므로 경매를 통해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액 450,000,000원은 말소되는 근저당 금액을 의미합니다.

* 낙찰자의 권리 인수

상기 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 위험을 제외하고는, 낙찰자가 인수하는 별도의 법적 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변시설

본건 인근에는 거제초등학교, 부산정보고등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 혐오시설

주변 지역에 특별히 민감한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, '경부고속철도'가 인접해 있어 소음이나 진동에 대한 영향 가능성은 고려할 수 있습니다.

* 상권 특성

본 건은 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 상업시설과의 적절한 조화를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 규모

유림아시아드아파트 단지는 총 14개동, 1330세대로 구성된 대규모 단지입니다.

* 주차

세대당 주차 대수는 3대(지상) + 31대(지하) = 293대 (합계). 106동의 경우, 총 주차 대수는 2023대(단지 전체), 지하 기계식 주차 1785대, 지하 주차장 41대(전기차 충전기 포함) 등이 마련되어 있습니다.

* 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 갖추어져 있습니다.

* 사용승인일

2001년 09월 22일 사용승인되었습니다.

* 건물 층수

본건이 속한 106동은 최고 25층이며, 본건은 18층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

보증금 0원, 차임 0원으로 기재되었으나 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한

자연녹지지역, 제2종전용주거지역(변경 예정), 고속철도 저촉, 각종 보호구역 지정 등으로 인해 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 토지 이용 계획 변경 시 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가

최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 높아, 시세 차익 기대 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 거제동에 위치한 대단지 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 토지이용계획 및 제한사항은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가의 상당한 차이는 투자 판단 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지

부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋으며, 지하철역이 인접해 있어 교통이 편리합니다.

* 대단지 프리미엄

1330세대의 대단지 아파트로, 단지 내 편의시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 향후 개발 가능성

제2종전용주거지역으로 변경 예정인 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. (단, 구체적인 영향은 지켜봐야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 570,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 약 3억 2천만원 ~ 3억 6천만원 수준으로 파악됩니다. (130.89㎡, 19층, 320,000,000원 기준 환산 시 146.10㎡ 약 3억 6천만원)

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다 (임차인 보증금 0원).

감정가와 최근 시세 간의 상당한 차이를 고려할 때, 본건의 현재 적정 시세는 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 존재, 명도 비용, 추가적인 권리 확인 필요성 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가는 3억 5천만원 ~ 4억원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.