나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22484 [1] 부산광역시 연제구 연산동 380-11 디아이하우스2 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천초등학교 북서측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 비교적 소규모의 공동주택, 공영주차장등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장등이 소재하는등 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 2층 201호로서,
외 벽: 치장석붙임 및 드라이비트마감등,
내 벽: 벽지마감등,
창 호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 현황은 주거용오피스텔로 추정됨.

설비내역

급배수 및 위생설비등 되어 있으며, 난방시설, 엘리베이터, 공동현관문,
화재경보설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지를 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 소재하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2021-02-17)(48m이하)<건축법>,
교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2024-08-12)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

용도가 집합건물등기사항전부증명서상 공동주택(연립주택)으로 되어있고
집합건축물대장상 본건의 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어있으며 현황은
주거용 오피스텔인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나 현황은 주거용 오피스텔로 추정됨. 주택도시보증공사(양도전:임차인 박성조)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22484 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 380-11 디아이하우스2 2층 201호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 현황 주거용 추정)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 면적

토지면적: 33.16㎡ (약 10.03평)

건물면적: 84.34㎡ (약 25.51평)

1.3. 감정가

187,000,000원 (일억팔천칠백만 원)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연제초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 비교적 소규모의 공동주택, 공영주차장 등이 형성되어 있습니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당(2022.10.19.자) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을9) 주택임차권(박성조)은 말소 대상이며, (갑11) 소유권이전(김진호) 이후 (갑19) 강제경매(주택도시보증공사)로 인한 매각 절차가 진행 중입니다. 총 등기부채권액은 352,146,169원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박성조 (채권양도)

보증금: 185,000,000원

전입/확정일자: 2021-08-13

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 16일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 박성조의 권리는 확약서에 따라 매수인에게 승계되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 연산동 지역은 부산광역시청과 인접해 있으며, 다양한 생활편의시설과 교통 인프라를 갖추고 있어 주거 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 주변으로 단독주택 및 공동주택이 분포하고 있어 배후 수요가 확보되어 있으며, 상업 시설 또한 적절히 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 연천초등학교 인근에 위치하며, 주변에 대중교통 이용이 편리하고 다양한 상업 시설이 근접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 추정되어, 추후 용도 변경이나 관련 세금 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다. 임차인 박성조의 대항력이 없는 상태이며, HUG와의 확약서가 제출되었으나, 법률적 효력 및 이행 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 공부상 용도와 현황의 차이, 선순위 임차인의 존재 등 고려할 사항이 있으나, 임차인 박성조로부터 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 권리상 낙찰자가 부담할 부분이 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. HUG 인수 조건 변경 등 특이사항이 있으나, 이는 매각 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인수 부담이 없습니다.

* 주거용 오피스텔 활용 가능성: 공부상 업무시설이나 현황 주거용으로 사용되고 있어, 추후 주거 목적으로 활용 시 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 입지: 연산동 지역의 편리한 교통 및 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 및 시세분석

현 시세 분석 결과, 부산광역시 연제구 연산동 디아이하우스2 단지 내 유사 면적의 오피스텔 시세는 2026년 7월 현재 약 1억 9천만 원에서 2억 1천만 원 범위로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 8천 7백만 원으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격입니다. 임차인 박성조의 보증금 1억 8천 5백만 원은 대항력이 없고 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않아도 되는 금액입니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가인 1억 8천 7백만 원 이상을 고려하되, 주변 시세를 감안하여 1억 8천 7백만 원에서 2억 원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 내용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.