나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22483 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 108동 29층2905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '유락여자중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 아파트상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 '명륜역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상39층 건물(108동) 내 29층 2905호로서,
(사용승인일:2021.12.06)
외벽 : 치장석，치장타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 지하주차장 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망이 정비되어 있음. 본건 남동측, 북동측으로 중로에 각각 접함. 북서측으로 소로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

온천동 1850 :일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2017-07-19), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-07-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-01-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 차상윤)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22483 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차SK뷰 108동 29층 2905호

용도: 오피스텔

감정가: 385,000,000원

토지 면적: 12.54㎡ (약 3.79평)

건물 면적 (등기부상): 80.95㎡ (약 24.49평)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, '유락여자중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 아파트 상가 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 교통 측면에서는 부산도시철도 1호선 '명륜역'이 인접해 있으며, 시내버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 양호하며, 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

* 해당 건물(동래 3차 SK VIEW)은 2021년 12월 6일 사용승인된 신축 오피스텔입니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

* 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(접수일자 2025-08-11)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 차 (채권양도)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2022-06-28

* 배당신고일자: 2024-11-14

* 대항력: 없음.

* 주의사항: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 차 로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출받았습니다.

* 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 모든 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (최효선)

* 을1: 주택임차권 (차상윤, 350,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 350,000,000원, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 350,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 동래구 온천동 일대는 신축 오피스텔, 아파트 단지, 상업시설이 밀집된 지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 명륜역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 상업적 가치가 높습니다.

* 해당 건물은 2021년에 건축되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상업시설 및 아파트 단지 내 상가를 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 부산도시철도 1호선 명륜역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 신축 오피스텔로서 현대적인 주거 환경을 제공하며, 단지 내 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 도시가스, 옥내소화전, 지하주차장 등 현대적인 생활 및 안전 설비가 구비되어 있습니다.

* 교육: 유락여자중학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 385,000,000원이지만, 최근 실거래가 자료에 따르면 해당 건물(동일 면적 기준)의 시세는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 수준으로, 감정가와 시세 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 임차인 보증금 관련: 임차인 차 의 보증금(350,000,000원)이 건물의 현재 시세보다 높게 책정되어 있습니다. 비록 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 임차인과 HUG 간의 채권 정리가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 향후 공실 위험: 신축 건물이라 할지라도 지역 내 공급 물량, 경기 변동, 임대 수요 변화 등에 따라 공실이 발생할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 동래구의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 임차인의 대항력 포기 및 관련 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 가장 주목할 점은 감정가(385,000,000원)와 최근 실거래가(약 120,000,000원~130,000,000원) 간의 현저한 차이입니다. 이는 투자 기회가 될 수도 있지만, 시세 조사를 철저히 하여 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

* 신축 건물이라는 점은 장점이지만, 시장 상황에 따른 임대 수익률 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 깔끔하며, 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 차이를 이용하여 시세보다 저렴하게 취득할 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 동래구 온천동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 최근 매매 사례 분석 (전용 면적 약 28.378㎡ 기준):

* 2026년 4월 7일, 38층 거래: 130,000,000원

* 2026년 4월 7일, 31층 거래: 120,000,000원

* 2026년 5월 26일, 37층 거래: 97,000,000원 (주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로, 특이사항 존재 가능성 있음)

* 위 사례 중 38층 및 31층 거래가를 바탕으로 추정할 때, 본 물건(29층)의 현재 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 본 물건의 감정가(385,000,000원)는 최근 시장 가격보다 매우 높게 책정되어 있습니다.

* 따라서 예상 입찰가는 최근 시세 범위를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본인의 투자 목표 수익률, 현장 조사를 통한 추가 정보, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.