나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22190 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1123 동삼그린힐아파트 402동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 영도구 동삼동 소재 영도구청 남측 근거리, 상리초등학교 북측 인근에 위치한 동삼
그린힐아파트 402동 3층 304호이며, 주위는 아파트단지, 학교, 행정복지센터, 근린상가 및
주택지 등이 혼재하여 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며, 마을버스 및 시내버스정류소가 단지내에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지하실부 15층 건물 내 3층 304호로서,
·외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기설비, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어있
음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 남동하향 완경사지에 3필 각각 도로로 분리되어 1개 필지에만 아파트가
건축되어 아파트부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남측으로 약 17미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제2종일반주거지역(2024-12-04), 제1종지구단위계획구역(동삼3택지개발지구),
중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-07-26)(중로3-614)(접함),
가축사육제한구역,상대보호구역(2014-10-08)(청동초교(부산서부교육청)), 상대보호구역(2015
-01-14)(자비유치원), 상대보호구역(광명고등학교), 상대보호구역(상리초등학교),
절대보호구역(2014-10-08)(청동초교(부산서부교육청)), 절대보호구역(광명고등학교),
절대보호구역(상리초등학교).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○임대관계는 미상이며, 남동향, 복도식으로 지상에 주차장시설 되어있음.
○본건은 현지호수와 건축물현황도상의 위치(계단중심 기준으로)가 달라 현황도상 배치가 바
뀌어 있음.

물건 비고

현지 호수와 건축물현황도상의 위치(계단중심 기준)가 달라 현황도상 배치가 바뀌어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22190 (1)

소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1123 동삼그린힐아파트 402동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

면적

토지면적: 37.00㎡ (약 11.19평)

토지지분: 37㎡ (약 11.19평)

건물면적: 41.30㎡ (약 12.49평)

건물지분: 41.3㎡ (약 12.49평)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재, 영도구청 남측 근거리에 위치하며 상리초등학교 북측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 학교, 행정복지센터, 근린상가 및 주택지가 혼재하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 단지 내에 마을버스 및 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(동삼3택지개발지구)으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 초등학교 및 유치원, 고등학교 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 구역이 다수 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2018년 1월 11일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(240,000,000원)이며, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 및 그 이후 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건 관련 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, '지상권개요' 항목에 내용이 기재되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근 실거래 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(41.3㎡)의 동삼그린힐아파트 13층 매물이 2026년 6월 5,800만원에 거래되었습니다. 또한, 더 넓은 면적(58.46㎡)의 13층 매물은 2026년 7월 18,750만원에 거래된 사례도 있어, 단지 내에서도 면적 및 층수에 따른 시세 차이가 존재하는 것으로 보입니다. 본건의 감정가는 7,900만원으로, 가장 유사한 면적의 최근 실거래가보다는 높게 책정되어 있습니다.

4.2. 최근 전월세 사례 분석

전월세 거래 사례를 살펴보면, 41.3㎡ 면적의 13층 매물이 2026년 5월 보증금 6,000만원에 월세 없이 거래된 사례가 있습니다. 이는 매매가 5,800만원과 유사한 수준으로, 해당 면적대의 시세 범위를 짐작하게 합니다.

4.3. 시세 동향

본건이 위치한 동삼동 일대는 아파트 공급이 이루어져 왔으며, 최근 실거래가 추이를 볼 때 유사 면적대의 아파트 시세는 5,000만원대 후반에서 1억 3천만원대 (더 넓은 면적 기준)까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가(7,900만원)는 이러한 시세 범위 내에서 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 구조의 15층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감입니다. 다만, 내벽 및 창호 상태는 이해관계인 부재로 조사하지 못하여 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 화재경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 정보

단지 내 지상 주차장 시설이 마련되어 있습니다. (전체 아파트 정보상 주차대수 합계 217대, 지상 3대, 지하 25대)

5.4. 아파트 정보

동삼그린힐아파트는 1993년 10월 사용승인된 단지로, 최고 15층, 총 1,968세대로 구성되어 있습니다. 전용면적은 41.30㎡ (약 12.49평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 위치 불일치

가장 중요한 주의사항으로, 본건은 현지 호수와 건축물현황도상의 위치(계단 중심 기준)가 달라 현황도상 배치가 바뀌어 있는 상태입니다. 이는 실제 거주 또는 임대 시 혼란을 야기할 수 있으며, 계약 과정에서 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 창호 등 상세 상태를 파악하지 못했습니다. 실제 현장 방문을 통해 정확한 상태를 확인해야 하며, 수리 또는 보수가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건축 연령

1993년 준공된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 필요성이 증가할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 현저한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 영도구 동삼동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 현황과 공부상 위치가 다르다는 점과 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 반드시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 30년 이상 경과된 건축 연령은 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 두어야 합니다. 채권액 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가(41.3㎡ 기준 5,800만원)와 비교 시, 감정가(7,900만원)는 충분히 고려해 볼 만한 수준입니다. (단, 18,750만원 실거래 사례와는 큰 차이 존재)

* 안정적인 주거 환경: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 가치가 높습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 하단의 모든 권리는 소멸되므로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 권리관계의 명확성, 최근 유사 면적 실거래가(5,800만원), 감정가(7,900만원) 및 잠재적 리스크(위치 불일치, 내부 미확인)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 41.3㎡ 면적의 실거래가 5,800만원과 비교했을 때, 감정가 7,900만원은 약간 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 18,750만원의 고가 거래 사례도 존재하므로 시장 가치는 더 높을 가능성도 있습니다.

단, 현황과 공부상 위치 불일치, 내부 미확인이라는 중대한 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 현장 조사를 철저히 수행한 후 결정하는 것을 권유합니다. (단, 인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.