나이스옥션 법원경매 통영 2025타경574 [1] 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 ""진목초등학교"" 북측 인근에 위치하는 아파트로서 주위는
동 유형의 아파트단지 및 단독주택, 로변 상가 등으로 형성되어 있는 주거지대이며, 제반
주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 등을 고려시 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 중 2층 202호로서,
-외벽: 몰탈 위 페인팅 마감.
-내벽: 타일 및 벽지도배 등 마감.
-창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지세의 사다리형 토지로서, '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(진목초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경574 (1)

소재지: 경상남도 거제시 옥포동 1271-1 성은아파트 103동 2층202호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 50.56㎡ (약 15.30평)

토지지분: 50.564㎡ (약 15.30평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 시세

감정가: 50,000,000원

최근 매매가 추이: 2025년 11월 25,000,000원, 2026년 4월 20,000,000원, 2026년 4월 33,000,000원 (전용면적 59.47㎡ 기준)

시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 59.47㎡)의 거래가는 20,000,000원에서 33,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가 50,000,000원보다 낮은 수준으로, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재하는 것으로 보입니다. 최근 거래가격을 기준으로 산정한 예상 시세는 약 26,000,000원 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 진목초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 동종 유형의 아파트 단지, 단독주택, 로변 상가 등으로 형성된 주거지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 지역 내 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 주변 시설

주변은 주거 지역으로 아파트 단지들이 밀집해 있으며, 진목초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 일반적인 주거 지역에서 볼 수 있는 소규모 상업 시설들이 로변에 산재해 있습니다. 별도의 혐오 시설에 대한 정보는 일반적인 지도 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 1995년 11월 24일 접수된 한국주택은행 근저당권 (권리금액: 15,600,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024년 10월 25일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고일자는 2025년 9월 23일입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 공동주택이 밀집한 주거 지역에 속해 있으며, 단지 주변으로 소규모의 상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 대규모 상업 시설이나 오피스 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변의 로변 상가를 통해 기본적인 생필품 구매 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 진목초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하여, 감정평가액의 신뢰도 또는 시점 차이에 대한 검토가 필요합니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 아파트로, 권리관계가 비교적 명확하며 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가보다 현저히 높아 이에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특성을 나타내며, 진목초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 실거래가 대비 감정가의 괴리가 존재하여, 낙찰 후 시세 차익 또는 임대 수익 창출의 기회를 모색할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 25,000,000원에서 30,000,000원 사이로 예상됩니다. 감정가 50,000,000원보다는 최근 거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가로 28,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.