나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21686 [1] 경상남도 통영시 미수동 381-1 서광빌라맨션 1동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 통영시 미수동에 소재하는 '통영해양관광공원'의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 3층 309호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 마감, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호: 알루미늄 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지는 북서측 하향 경사지세 내 가로장방형에 가까운 형 상의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지 기준 시, 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8 미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

#381-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019- 07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. #381-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2019- 07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구 역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21686 (1)

소재지: 경상남도 통영시 미수동 381-1 서광빌라맨션 1동 3층309호

용도: 아파트

감정가: 62,000,000원

토지면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

토지지분: 42.15㎡ (약 12.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.12㎡ (약 22.72평)

건물지분: 75.12㎡ (약 22.72평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 통영시 미수동에 소재하는 '통영해양관광공원'의 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통임.

* 도로: 대지권의 목적인 토지 기준, 북서측, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2011년 5월 30일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을5)임.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 갑4: 2011년 5월 30일 접수된 소유권이전 (최진문외 1명)

* 을5: 2011년 5월 30일 접수된 근저당권 (한국주택금융공사)

* 갑5: 2016년 1월 13일 접수된 4번 최진문 지분 가압류 (현대캐피탈주식회사)

* 갑6: 2016년 2월 2일 접수된 4번 최진문 지분 가압류 (주식회사케이티캐피탈)

* 갑7: 2016년 4월 12일 접수된 4번 최진문 지분 가압류 (새통영농업협동조합)

* 갑10: 2025년 7월 21일 접수된 임의경매 (한국주택금융공사)

* 갑11: 2025년 7월 31일 접수된 4번 정경미 지분 전부 이전 (최지우외 1명)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 상 '지상권개요: 비고:' 로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황 및 보증금/차임 등에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

* 토지 이용 계획:

* #381-1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(주거밀집지역 75m 이내).

* #381-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(교육환경보호구역, 주거밀집지역 75m 이내), 상대보호구역.

* 주변 시설: '통영해양관광공원' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 3층 309호임.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 마감.

* 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.

* 창호: 알루미늄 창호임.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 아파트 정보 (서광빌라맨션):

* 사용승인일: 1990년 3월 17일

* 총 세대수: 170세대

* 최고층: 5층

* 주차: 총 93대 (지상 93대, 지하 0대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 곤란: 본건 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰에 따른 통상적인 이용상황으로 평가되었으므로, 응찰 시 반드시 재확인 필요함.

* 임대 관계 미상: 실제 거주 현황 및 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 과정이나 내부 상태 파악에 어려움이 있을 수 있음.

* 건물 노후화: 1990년에 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 노후화 가능성을 고려해야 함.

* 토지 이용 제한: 일부 필지에 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 미수동에 위치한 서광빌라맨션 1동 3층 309호 아파트로서, 통영해양관광공원 인근의 주거 지역에 자리 잡고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 현장 내부 확인이 어려웠다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물은 1990년에 사용 승인되었으며, 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* '통영해양관광공원' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 75.12㎡ (약 22.72평)의 전용면적은 실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 규모입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 8월, 52.79㎡ (약 15.97평) - 3,200만원

* 2026년 3월, 75.12㎡ (약 22.72평) - 4,900만원

* 2026년 3월, 75.12㎡ (약 22.72평) - 4,900만원

* 본 물건의 감정가는 62,000,000원입니다.

* 최근 동일 면적(75.12㎡)의 매매가는 4,900만원으로, 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

* 현장 내부 확인의 어려움, 건물 노후도 등을 고려할 때, 감정가 이하에서의 입찰을 신중하게 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가는 50,000,000원에서 58,000,000원 사이를 권장합니다. (본 금액은 시장 상황, 개별적인 현장 조사 결과 및 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.