나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21784 [1] 경상남도 통영시 사량면 돈지리 233-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 사량면 돈지리 소재 '내지마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

일련번호 1, 2 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 완경사 지세의 부정형 토지로서, '전'으로 이용중임.
일련번호 2 : 완경사 지세의 가장형 토지로서, '주거 기타(야영장시설 부지)'로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 지적상 '맹지'이나, 서측으로 현황 도로 부지(돈지리 233-7번지 소유자 문찬업)를 통한 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있음.
일련번호 2 : 동측 및 남측 및 북측으로 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호 2 : 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ의 4. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21784 (1)

소재지: 경상남도 통영시 사량면 돈지리 233-6

용도: 전 (농지)

감정가: 37,800,000원

토지면적: 270.00㎡ (약 81.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새통영농업협동조합

총 등기부채권액: 164,000,000원

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 제출 필수.

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 사량면 돈지리 내지마을 내에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 토지는 지적상 맹지이나, 서측으로 현황 도로(돈지리 233-7번지 소유자 문찬업)를 통한 노폭 약 3~4m 내외의 도로가 개설되어 있어 차량 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (2023-03-27, 새통영농업협동조합, 채권최고액 114,000,000원)

주요 등기사항 요약

소유권 이전: 갑5 (2023-03-27, 권영환, 매매 48,000,000원)

근저당권: 을1 (2023-03-27, 새통영농업협동조합, 114,000,000원)

지상권 설정: 을2 (2023-03-27, 새통영농업협동조합) - 말소 기재

가압류: 갑6 (2024-02-14, 김교하, 35,000,000원) - 말소 기재

가압류: 갑7 (2024-08-12, 경남신용보증재단, 15,000,000원) - 말소 기재

임의경매개시결정: 갑8 (2025-08-08, 새통영농업협동조합, 95,000,000원)

인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 등기부등본 상 을2 지상권설정 권리가 말소로 기재되어 있는 것과 상반될 수 있으므로, 해당 지상권의 존속 여부 및 영향에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지가 주로 분포하는 지역으로, 상업 활동보다는 농업 중심의 지역적 특성을 보입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

위치: 경상남도 통영시 사량면 돈지리로, 섬 지역에 위치하여 육지와의 접근은 정기 여객선을 이용해야 합니다.

주변 환경: 자연 친화적인 환경이며, 농업 및 어업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 보입니다.

편의시설: 섬 내 마을에서 기본적인 생활 편의 시설을 이용할 수 있으나, 육지에 비해 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 전액이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

맹지 리스크: 지적상 맹지이나 현황 도로를 이용하고 있습니다. 현황 도로에 대한 지속적인 이용 가능성 및 관련 분쟁 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

미소멸 권리(지상권): 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있는 점은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이로 인해 재산권 행사에 상당한 제약이 발생할 수 있으므로, 해당 권리의 정확한 내용과 효력을 철저히 검토해야 합니다.

임대차 관계 미상: 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 미등기 임차인이나 법적 권리가 없는 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 사량면에 위치한 농지로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적으로 요구되는 물건입니다.

지적상 맹지이나 현황 도로 이용이 가능하고, 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 점은 매수인이 반드시 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다.

또한, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 토지 이용 제한 사항도 존재하여 개발 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

투자를 결정하기 전에 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지상권의 상세 내용 및 그로 인한 영향, 현황 도로의 법적 안정성을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

경매 물건의 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 농업 관련 정책 변화에 따라 투자 가치가 상승할 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 발급 필요, 미소멸 지상권 존재, 맹지 리스크 등 여러 제약 사항을 종합적으로 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 37,800,000원 대비 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고하며, 예상 입찰가는 20,000,000원에서 30,000,000원 선을 고려할 수 있습니다. 다만, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.