나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31117 [1] 경상남도 진주시 충무공동 225-7 휴니온팝 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국남동발전' 남동측 인근에 위치하며 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층건 내 2층 201호로서,(사용승인일: 2015.07.07)

외벽:전면 칼라유리마감 등.
내벽:유리노출, 내장재 마감 등.
바닥:타일, 장판지 마감 등.
창호:칼라유리창임.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스 공급설비 등 상가로서의 일반적인 부대설비가 갖추어져있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 20~25M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중-집-1-75)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동 225-7번지, 휴니온팝 2층 201호에 소재하는 근린상가입니다.

사건번호는 진주지원 2025타경31117 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 896,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 75.59㎡ (약 22.86평)이며, 건물 면적은 166.94㎡ (약 50.50평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 유아이제사십차유동화전문유한회사입니다.

건물은 2015년 7월 7일 사용 승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물 내 2층 201호이며, 주 용도는 제1종 근린생활시설입니다.

기타 용도로는 제2종 근린생활시설 및 업무시설로도 이용 가능합니다.

본 물건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

등기부상 채무 총액은 898,800,000원입니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한국남동발전' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 공공기관, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 다양하게 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

남측으로는 약 20~25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2020년 10월 22일 접수된 대전축산업협동조합의 근저당권 (금 418,800,000원)입니다.

이후 등기된 근저당권 (우리은행, 금 480,000,000원) 및 임의경매 개시 결정 (유아이제사십차유동화전문유한회사, 금 251,253,554원) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 해당 호실에는 임차인 정 씨가 거주 중입니다.

임차인 정 씨는 2023년 8월 28일 전입(사업자) 신고를 하였으며, 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원에 해당합니다.

확정일자는 2023년 9월 27일이며, 배당신고일자는 2025년 9월 11일입니다.

하지만 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건은 한국남동발전 등 다수의 공공기관이 밀집해 있는 지역의 배후 단지 내에 위치합니다.

주변 아파트 단지 및 근린생활시설과의 접근성이 뛰어나 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

현재 일반음식점으로 이용 중이며, 제2종 근린생활시설 및 업무시설로도 활용 가능한 복합 상권의 특성을 지닙니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

인근에 공공기관이 다수 위치하여 관련 종사자들의 유동인구가 풍부합니다.

아파트 단지 및 주거 밀집 지역에 인접해 있어 지역 주민을 대상으로 한 업종의 안정적인 영업이 가능합니다.

학교가 주변에 있어 가족 단위 고객 확보에도 유리한 환경입니다.

차량 접근성과 도로망이 양호하여 고객 방문이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 정 씨는 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 세입자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금이 없어 명도 후에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.)

유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 권리 관계의 복잡성이나 특이 사항이 있을 수 있으므로, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토해야 합니다.

본 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 지상권이 명시되어 있으나, 현재 공란으로 되어 있어 실제 존부가 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 진주시 충무공동 내 우수한 입지에 위치한 근린상가로서, 공공기관 및 대규모 주거단지의 배후 수요를 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 건물 상태 또한 양호한 것으로 평가됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 낙찰자의 권리 인수 부담이 없습니다.

유동화 물건이라는 점은 유의해야 하나, 권리 분석상 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 한국남동발전 등 주요 공공기관 및 대규모 아파트 단지와 인접하여 풍부한 유동인구 및 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

건물 상태: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮으며, 현재 근린생활시설로 정상 이용 중입니다.

권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 후 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

토지, 건물 일괄 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 취득하여 재산권을 온전히 행사할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 896,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 법원 현황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

낙찰 후 명도 절차 진행 시 예상되는 명도 비용 및 기간을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.