나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20801 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 69 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 소재 '마산합포구청' 북동측 인근
에 위치하며, 주위는 아파트, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입
지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건은 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 서측, 북동측으로 소로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류
(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 9층건으로서,
외벽 : 화강석판 마감, 파벽돌 마감, 드라이비트 마감 등.
내벽 : 타일 마감, 벽지 마감 등.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

관광숙박시설(Aria Motel)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수 설비, 승강기 설비, 냉·난방 설비, 객실관리 설비 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 (일련번호 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물(2-1, 2-2) 매각포함.
목록1은 상업용 건부지로, 목록2는 관광숙박시설로 각 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

* 사건번호: 마산지원 2025타경20801 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 69

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합 (등기부 요약 및 채권자 정보 기반 추정)

1.2. 토지 정보

* 면적: 523.20㎡ (약 158.26평)

* 이용 현황: 상업용 건부지로 이용 중

* 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물명: 로얄비치모텔 (건축물대장 기준, Aria Motel로도 불림)

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 9층 건물

* 용도: 숙박시설 (관광숙박시설)

* 면적: 2408.78㎡ (약 728.73평)

* 주요 설비: 급·배수, 승강기, 냉·난방, 전기 설비 등

* 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

* 감정가: 6,058,186,440원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 일괄매각. 제시외건물(2-1, 2-2) 매각 포함.

1.5. 기타 특이사항

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가 소재 '마산합포구청' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 서측 및 북동측으로 소로 한면에 각각 접하고 있어 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 토지이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 해당합니다.

* 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

* 말소기준권리: 2024년 3월 4일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권(을21)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가등기, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 보증금: 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권 (상호: 아리아모텔)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025년 4월 11일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 토지 등기부채권 총액: 5,400,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 5,400,000,000원

* 토지 및 건물 모두 다수의 소유권 이전, 근저당, 가등기, 압류 등의 권리 변동이 있었으며, 을21 근저당이 말소기준권리로서 이후 등기들은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 환경

* 아파트 단지, 공원, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 상업 시설과 주거 지역이 공존하는 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 본건 업종 현황

* 본건은 관광숙박시설(모텔)로 이용 중이며, 건물명은 로얄비치모텔입니다.

* 상권 활성화 정도 및 경쟁 업종 현황에 대한 구체적인 분석은 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 생활 편의시설

* 마산합포구청이 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

* 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 여가 활동을 위한 공원 등이 주변에 자리하고 있습니다.

5.3. 주거 환경

* 주변에 아파트 단지들이 있어 주거 지역과 혼재된 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 협의 및 제반 사항에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. 건물명 및 상호 일치 여부

* 건축물대장상 '로얄비치모텔'과 임차인이 운영하는 상호 '아리아모텔'이 다를 수 있으므로, 실제 운영 현황 및 건물 용도에 대한 확인이 필요합니다. (제시된 정보상 동일 건물로 간주)

6.3. 채권 총액 및 경매 진행

* 등기부상 채권 총액이 54억 원에 달하여, 경매가 유찰될 가능성이 있습니다.

* 입찰 참여 시 감정가 대비 적정 가격 산정이 중요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 상 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

* 본건은 경상남도 창원시 마산합포구 신포동1가에 위치한 관광숙박시설(모텔)로, 일반상업지역 내에 자리하고 있습니다.

* 총 감정가는 6,058,186,440원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

* 말소기준권리 이후 별도의 인수되는 권리가 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 제시외 건물 또한 매각에 포함되어 있어 추가적인 부담은 없습니다.

7.2. 권리 분석 요약

* 모든 등기부상의 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

* 창원시 마산합포구의 상업 지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 가능성

* 숙박시설 외에도 일반상업지역이라는 점을 활용하여 용도 변경 또는 재건축을 통해 다양한 상업적 목적으로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 관리 편의성

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 향후 재산권 행사 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 인수되는 보증금은 없습니다.

* 감정가는 6,058,186,440원입니다.

* 본 건의 적정 입찰가는 감정가, 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태(내외부 관리, 리모델링 필요성 등), 낙찰 희망자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 최종 제언

* 감정가를 기준으로 하되, 유찰 횟수 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 본건의 가치를 재평가한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.