나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11917 [1] 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 202동 20층2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 ""인제대학교김해캠퍼스"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 25층 건물 내 20층 2003호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽: 폐문부재로 조사치 못함.
바 닥: 폐문부재로 조사치 못함.
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 (1) 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급.배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 경사지 내 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 공동주택용지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지 동측으로 소로2류, 남측으로 소로3류와 각각 접하며, 동측 노변에 출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제 한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임 대: 미상입니다.
2)기 타: 본건 현장조사 시 폐문부재로 인하여 인근 동종 유사물건의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니, 경매 입찰시 이점 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11917 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 577 어방화인아파트 202동 20층 2003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

* 토지지분: 29.03㎡ (약 8.78평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용): 59.84㎡ (약 18.09평)

* 건물면적 (공급): 약 79.6㎡ (약 24.08평) (202동 평균치)

* 건물지분: 59.84㎡ (약 18.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트 정보: 어방화인, 1996년 12월 06일 사용승인, 총 5개동 727세대, 최고 25층.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 김해시 어방동 소재 "인제대학교 김해캠퍼스" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 대지권의 목적인 토지는 동측으로 소로2류, 남측으로 소로3류와 접하며, 동측 노변에 출입구가 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 08월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 (갑7)입니다.

* 임차인 현황:

* 서은주 (전입 2022.07.01, 확정 2022.06.15)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 을구6번 주택임차권 등기상 해당 임차인은 매각으로 소멸하지 않고 인수됩니다.

* 기타 권리: 소유권 이전 및 지분 이전 등기 등이 확인됩니다.

* 종합: 본 건의 가장 큰 권리상 특징은 대항력 있는 임차인 서은주 씨의 보증금 110,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 총 인수 금액에 포함됩니다.

4. 상권분석

* 주거 환경: 본 물건은 공동주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 배후 수요를 가지고 있습니다.

* 상업 시설: 근린생활시설이 인근에 혼재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 대학가 인접: 인제대학교 김해캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육환경: 인근에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편이며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 접근성이 보통으로, 김해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 아파트 단지: 1996년 준공된 어방화인아파트는 총 5개동 727세대의 단지로, 202동은 25층 건물이며 본 건은 20층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 서은주 씨의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 상당히 증가합니다.

* 내부 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 정확히 파악할 수 없었습니다. 이로 인한 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정은 지역 개발에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 김해시 어방동, 인제대학교 인근에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 감정가는 110,000,000원이나, 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 임차인 서은주 씨의 보증금 110,000,000원이 매각 후 인수될 가능성이 매우 높습니다.

* 이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이므로, 실제 총 취득 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

* 아파트 자체는 연식이 있으며, 내부 확인이 불가한 점 등은 투자 시 신중한 검토를 요구합니다.

* 해당 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금액이 물건의 시장가치(최근 매매 사례 기준)와 비교했을 때 매우 높아, 투자 수익률 확보에 큰 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 총 취득 비용 산정: 본 건의 실제 취득 비용은 '입찰가 + 임차인 보증금 110,000,000원'으로 계산해야 합니다.

* 시장가치 대비 높은 인수 보증금: 최근 유사 면적 매매 사례가 8,200만원임을 고려할 때, 110,000,000원의 보증금은 물건의 실제 가치를 초과하는 수준일 수 있습니다.

* 보수적인 입찰가 설정: 높은 인수 보증금 부담을 감안하여, 물건의 시장가치(8,200만원)보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰가를 설정하는 것이 필요합니다.

* 명확한 권리 분석 및 예상 비용 산출: 입찰 전, 인수되는 임차인 보증금 외 추가적인 부담은 없는지, 그리고 내부 수리 예상 비용은 얼마인지 면밀히 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석: 본 건과 동일한 면적(전용 59.84㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 4월 7일 8,200만원입니다. 이는 본 건의 시장 가치를 파악하는 중요한 기준이 됩니다.

* 입찰가 산정:

* 최근 매매가: 8,200만원

* 인수해야 할 임차인 보증금: 110,000,000원

* 본 건의 시장가치(8,200만원)보다 인수해야 할 보증금(110,000,000원)이 훨씬 높아, 해당 물건을 낙찰받을 경우 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 낙찰 받더라도 매우 낮은 가격으로 입찰해야 합니다.

* 시장가치(8,200만원)를 고려할 때, 입찰가는 60,000,000원 이하로 낮게 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 이 경우, 총 예상 취득 비용은 '입찰가(예: 60,000,000원) + 인수 보증금(110,000,000원) = 170,000,000원'이 됩니다. 이는 현재 시장가치(8,200만원)를 훨씬 초과하는 금액이므로, 투자로서 적합하지 않을 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원 (총 취득 비용은 입찰가 + 110,000,000원 임차인 보증금임을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.