나이스옥션 법원경매 마산 2025타경285 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 721 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 소재 '야촌마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 전·답의 농경지 등으로 형성된 국도주변 취락지대임.

교통상황

본건 토지까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 평지 내 부정형의 토지이고, 현황 “주거나지” 상태임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 의견서 3p “7.그 밖의 사항” 란 참고 바람.

물건 비고

본건 지상의 보호수는 평가 및 매각제외.
현황 주거나지 상태임. 본건 토지상에 보호수(수종: 느티나무, 지정번호: 12-17-6-7, 지정일자: 1982. 11.)가 식재되어 있고 일부 타인점유 상태인바 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 마산지원 2025타경285 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 721

용도: 대지

현재 이용 상태: 주거나지 상태임.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 638.00㎡ (약 193.06평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

감정가: 357,918,000원

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지매각 (건물은 평가 및 매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 교동리 소재 '야촌마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 전·답의 농경지 등으로 형성된 국도변 취락지대임.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건 토지 남동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 소유권은 노승이에게 있으며, 이후 성미나에게 소유권이전청구권가등기가 설정되어 있음. 또한, 농업협동조합자산관리회사, 농협은행주식회사, 농협은행 등의 근저당 및 임의경매, 경남신용보증재단의 가압류가 등기되어 있었으나, 본건 경매 절차에서 모두 말소될 예정임.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 을9 근저당 (접수일자: 2015-05-14, 권리자: 농업협동조합자산관리회사)

3.3. 인수/말소 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 근저당, 지상권, 임의경매, 가압류 등은 모두 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

소유권(갑20) 및 소유권이전청구권가등기(갑21)는 매각 후에도 존속할 수 있으나, 일반적으로 이러한 경우 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

'일부 타인 점유 상태'라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황 상 명확히 파악되는 임차인은 없음.

4. 상권분석

본건 소재지는 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 취락지대로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 시장(진동시장 인근) 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

인근 지역은 전형적인 농촌 마을로, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공함. 차량 이동 시 약 5~10분 거리에 진동면 소재지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 마산 시내까지는 차량으로 약 20~30분 소요됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있음.

6.2. 현황 특이사항

본건 토지 지상에는 수종 느티나무인 보호수(지정번호: 12-17-6-7, 지정일자: 1982.11.)가 식재되어 있으며, 해당 보호수는 평가 및 매각에서 제외되었음.

'일부 타인 점유 상태'라는 특이사항이 있어, 실제 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

보호수가 토지 내에 위치하고 있어 향후 토지 이용 시 해당 수목에 대한 관리 의무가 발생할 수 있음.

'일부 타인 점유'가 명확히 파악되지 않아, 점유자에 대한 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 진동면의 농촌 취락지대에 위치한 대지로서, 비교적 저렴한 감정가에 매각이 진행되고 있음. 주변은 전원주택 및 농경지가 혼재되어 있어 조용한 생활 환경을 선호하는 수요에게 적합할 수 있음. 다만, 제2종일반주거지역 등의 법적 용도지역 제한과 지상 보호수, 미상인 타인 점유 등의 특이사항은 투자가치 판단 시 신중하게 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 638㎡ (약 193평)의 대지로서 향후 활용 가능성이 있음.

* 저렴한 감정가: 토지 자체의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있음.

* 조용한 주거 환경: 농촌 지역 특유의 한적하고 쾌적한 환경을 제공함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인근 부동산 시세, 토지 이용 규제, 물건의 현황(보호수, 타인 점유 등) 및 낙찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 '일부 타인 점유' 부분에 대한 명확한 파악 및 명도 비용, 보호수 관련 규제 등을 면밀히 검토하여 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다. 본 건의 경우, 감정가 대비 추가적인 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.