나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11924 [1] 경상남도 김해시 지내동 67 지내동1차동원아파트 106동 5층 505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 '김해활천초등학교' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 경전철역(지내역)이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스래브지붕 15층건 내 제5층 제505호로서,
. 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
. 내 벽 : 벽지붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
. 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

'공동주택(아파트)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 세장형의 토지로서, '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로에 접하며, 남서측 및 남동측, 북동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 지내동 67번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전
제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

나. 지내동 73번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>.

다. 지내동 89번지
도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건개요

1. 2.

본건은 창원지방법원 2025타경11924 (1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 북OOOOOOO입니다.

1. 3.

소재지: 경상남도 김해시 지내동 67 지내동1차동원아파트 106동 5층 505호

1. 4.

용도: 아파트

1. 5.

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사스래브지붕 15층 건물 내 제5층 제505호

1. 6.

감정가: 134,000,000원

1. 7.

토지 면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

1. 8.

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

1. 9.

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2. 1.

주변 환경

2. 2.

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 '김해활천초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 3.

교통 환경

2. 4.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 경전철역(지내역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2. 5.

도시계획 및 토지 이용

2. 6.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로(중로1류, 소로2류)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

2. 7.

토지 이용 상태: 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3. 1.

등기부 현황

3. 2.

소유권 이전:

* 2015-03-27: 윤영호 (소유권 이전)

* 2017-06-23: 이지영 (소유권 이전, 매매 175,000,000원)

3. 3.

권리 설정 및 제한:

* 근저당 (말소기준권리): 북부산새마을금고 (2021-10-19, 123,240,000원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2023-12-22, 7,500,007원)

* 가압류: 신한카드주식회사 (2024-01-18, 9,950,193원)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2024-01-25, 8,412,680원)

* 가압류: 웰컴저축은행주식회사 (2024-02-05, 24,627,107원)

3. 4.

등기부 채권 총액: 173,729,987원

3. 5.

말소기준권리 및 소멸/인수 권리

3. 6.

본 경매의 말소기준권리는 북부산새마을금고의 근저당(을11, 2021-10-19)입니다. 이보다 늦게 등기된 가압류 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 권리상의 부담은 모두 정리될 것으로 판단됩니다.

3. 7.

임차인 현황

3. 8.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3. 9.

임차인 정보가 미상이더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

(본 정보는 생활정보 섹션에 통합하여 분석합니다.)

5. 생활정보

5. 1.

아파트 단지 정보

5. 2.

* 아파트명: 지내동원1차A

* 준공년월: 2000년 4월 14일

* 동수/세대수: 10개동 / 810세대

* 최고층: 15층

* 본건 위치: 106동 5층 505호

* 전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 공급면적: 약 73㎡ (2000년 준공 아파트의 일반적인 공급면적 기준 추정)

* 주차대수: 총 855대 (세대당 약 1.06대)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5. 3.

편의 및 교육 시설

5. 4.

* 교육 시설: 김해활천초등학교 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 단지 주변 및 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다. 인근에 버스정류장 및 지내역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

5. 5.

주변 혐오시설

5. 6.

본건 아파트와 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 김해시 내에 자원순환시설(폐기물 처리 시설)이 운영 중인 점은 지역적 특성으로 인지할 필요가 있습니다. 해당 시설과의 정확한 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

권리상 리스크

6. 2.

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 사항에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6. 3.

물리적/환경적 리스크

6. 4.

아파트 자체의 노후화(2000년 준공, 26년차)로 인한 재건축 또는 리모델링 관련 이슈, 또는 단지 주변 지역의 개발 계획에 따른 영향을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7. 1.

본건은 경상남도 김해시 지내동에 위치한 아파트로, 김해활천초등학교 인근의 주거 지역 내에 자리하고 있습니다. 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 단지 규모도 적절합니다.

7. 2.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸될 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 확인이 필요합니다.

7. 3.

감정가 1억 3,400만원 대비 최근 실거래가(59.76㎡ 기준)가 1억 3,250만원에서 1억 5,800만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가가 시장가보다 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8. 1.

초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 장점

8. 2.

단지 주변 근린생활시설 및 대중교통 접근성이 양호하여 주거 편의성이 높음

8. 3.

감정가가 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능성

8. 4.

안정적인 아파트 물건으로, 명도 및 권리 관계가 명확할 경우 투자 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9. 1.

최근 실거래가 분석

9. 2.

* 2026년 6월 5일: 132,500,000원 (11층)

* 2026년 6월 18일: 158,000,000원 (9층)

* (참고: 2026년 6월 7일 120,000,000원 (13층) 거래는 특이 거래로 판단, 분석에서 제외)

9. 3.

평균 실거래가 (11층, 9층 기준): 약 145,250,000원

9. 4.

감정가: 134,000,000원

9. 5.

종합 의견

9. 6.

감정가가 최근 실거래가 평균보다 낮게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다. 다만, 최고가 거래(158,000,000원) 및 평균가(145,250,000원)를 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

9. 7.

예상 입찰가 범위

9. 8.

135,000,000원 ~ 145,000,000원

9. 9.

* 보수적 접근 시: 감정가 수준 또는 소폭 상승한 135,000,000원에서 140,000,000원 사이

* 시세 반영 시: 최근 평균 실거래가 수준인 140,000,000원에서 145,000,000원 사이

9. 10.

입찰 참여 시에는 법원 현황 조사 내역, 임장 활동을 통한 점유 관계 확인, 해당 지역 시세 변동 추이 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.