나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11785 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 77-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 ""봉곡중학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 주로 주택들이 소재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림지구)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(봉곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 2층건으로서,

외벽 : 석재 및 적벽돌붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 창원지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경11785 (1)이며, 채권자는 한OO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 77-15번지입니다.

주된 용도는 단독주택이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 596,052,800원입니다.

토지 면적은 287.00㎡ (약 86.82평)이며, 건물 면적은 184.83㎡ (약 55.91평)입니다.

제시외 건물 면적은 27.40㎡ (약 8.29평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 소재하며, "봉곡중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주로 단독주택들이 밀집한 정비된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 시내외로의 이동이 가능합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림지구)(접합)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한) 및 상대보호구역(봉곡중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 이상모 소유권이전(1988.08.17), 동창원농업협동조합 근저당권(2015.02.10, 300,000,000원), 한형조 가압류(2022.07.01, 200,000,000원), 그리고 본 경매 개시 결정(2025.08.08, 268,317,808원) 등이 기재되어 있습니다.

건물 등기부 또한 유사한 권리 내역을 포함하고 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 500,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 김덕열이 확인되었으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2015년 2월 10일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 김덕열 역시 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 특성

해당 물건은 주택이 밀집한 전형적인 주거 지역에 위치하고 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 잠재적 상업 시설 접근성

인근에 봉곡시장이 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

봉곡시장은 채소, 과일, 생선, 반찬 등 다양한 품목을 판매하는 재래시장으로, 저렴한 가격과 정감 있는 분위기를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

봉곡시장을 비롯하여, GS25 편의점, 농협 하나로마트 등 다양한 상업 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

도보 거리에 봉곡중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 최윤덕도서관, 고향의봄도서관 등 다수의 공공 도서관과 봉곡평생교육센터 등 교육 관련 시설이 의창구 내에 자리하고 있습니다.

5.3. 기타 생활 편의

의창구 내에는 다수의 공공시설과 문화시설이 분포하고 있어 전반적인 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(27.40㎡)이 존재하며, 이는 본 매각에 포함됩니다.

해당 부분에 대한 별도 파악 및 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적 제한 및 규제

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(봉곡중학교) 등의 규제가 적용됩니다.

이러한 규제는 향후 건축 행위나 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 명도 관련

임차인 김덕열은 대항력이 없으며 보증금도 없어, 일반적인 명도 절차 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지(봉곡동) 바로 인근에서 생활에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

창원시 내 다른 지역(마산합포구 진전면 등)에서 의료폐기물 소각장 설치 관련 논의가 있으나, 본 물건지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 창원시 의창구의 안정된 주거지에 위치한 단독주택으로, 비교적 최신 건축 연도(2007년)와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 편의 및 교육 시설 접근성이 좋으며, 특히 봉곡시장이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

7.2. 주요 장점

* 조용하고 정비된 주택지대에 위치

* 봉곡중학교 인근으로 교육 환경 우수

* 봉곡시장 등 생활 편의 시설 접근성 좋음

* 비교적 현대적인 건축 연도 (2007년)

* 제시외 건물 포함 일괄 매각으로 활용 가능성

7.3. 주요 단점

* 제1종일반주거지역 및 일부 규제 사항 존재

* 제시외 건물 관리에 따른 추가 고려 필요

8. 투자 포인트

8.1. 현재 가치

감정가 596,052,800원을 기준으로, 주변 단독주택 시세를 고려할 때 적정 가치를 판단해야 합니다.

최근 시세 조사 결과, 봉곡동 일대의 단독주택은 대지 면적, 건물 연식, 상태에 따라 3억원에서 8억원까지 다양하게 거래되고 있습니다.

본 건은 2007년 건축으로 상대적으로 현대적이며, 약 86평의 대지 면적을 고려할 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8.2. 미래 가치

안정적인 주거 지역의 단독주택으로서 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

향후 리모델링이나 증축 등을 통해 가치를 더욱 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 투자 매력도

입지, 건물 상태, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

권리상 특별한 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 물건이며, 감정가는 596,052,800원입니다.

주변 시세 및 본 건물의 건축 연도(2007년), 면적 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자 및 수익률 확보를 위해, 감정가 대비 95%~105% 수준인 5억 6천 7백만원 ~ 6억 2천 6백만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

주변 경쟁 물건 및 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

추천 입찰가는 5억 8천만원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.