나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11913 [1] 경상남도 창원시 성산구 안민동 197 대동청솔아파트 108동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 성산구 안민동 소재‘안민초등학교’북동측에 인근에 위치하는 대동청솔아파트 108동 5층 502호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상아파트까지 차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 19층 건물 내 5층 502호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측,남서측으로 중로3류와 각각 접하며, 남동측으로 소로2류와에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(안민지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안민초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안민초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

2) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(안민지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(성주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안민초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11913 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 청OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 성산구 안민동 197 대동청솔아파트 108동 5층502호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 322,000,000원

토지면적: 64.95㎡ (약 19.65평)

토지지분: 64.9514㎡ (약 19.65평)

건물면적: 149.81㎡ (약 45.33평)

건물지분: 149.81㎡ (약 45.33평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 안민동 소재 '안민초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거지역입니다. 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 제공하는 것으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 아파트까지 차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인근 도로 상황은 북동측, 남서측으로 중로3류와, 남동측으로 소로2류와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있다는 의견도 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류 및 중로3류와 접하고 있으며, 가축 사육 제한 구역, 상대보호구역(성주유치원, 안민초등학교), 절대보호구역(안민초등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 이루어진 후, 상속을 거쳐 현재 소유권이 변동되었습니다. 말소기준권리는 2024년 6월 5일 접수된 창원시의 지분압류(갑4)이며, 이후 접수된 강제경매(갑5), 창원세무서장의 압류(갑6, 갑7, 갑8, 갑9) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 보증금이나 차임 등 임차인 관련 정보가 미상이므로, 실제 현장 방문 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 속한 안민동은 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설이 발달되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 대규모 상업 지구와의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

본건이 위치한 안민청솔마을대동아파트는 1999년 6월 사용승인되었으며, 총 10개 동, 920세대로 이루어진 대단지입니다. 최고 23층, 최저 1층으로 구성되어 있으며, 총 369대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있어 입주민의 편의를 도모하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 안민초등학교가 위치하고 있어 자녀의 등하교가 용이합니다. 또한, 성주유치원도 가까이에 있어 교육 환경이 비교적 우수한 편입니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 및 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 창원 공단과 가까워 직장 접근성이 좋다는 장점이 있으며, 안민고개는 운동 및 여가 활동을 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채권 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 매각으로 소멸되는 권리 외의 사항을 나타낼 수 있습니다. 말소기준권리 이전에 설정된 권리나 기타 특수 권리 관계는 없을 것으로 보이나, 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 최종 입찰 전 권리 관계를 면밀히 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

최근 언론 보도에 따르면, 창원시 성산구 안민동 인근 지역에서 불법 성토 및 산업 폐기물 매립 문제가 발생한 사례가 있었습니다. 해당 사건은 특정 지역에 국한된 문제일 수 있으나, 유사한 환경 문제 발생 가능성 또는 부정적 인식 확산 가능성을 배제할 수는 없습니다. 또한, 아파트 단지 노후화(1999년 준공)로 인한 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 안민동에 위치한 대동청솔아파트 108동 5층 502호로, 비교적 양호한 주거 환경과 교육 시설 접근성을 갖추고 있습니다. 대단지 아파트로서 기본적인 편의 시설 이용이 편리하며, 창원 공단과의 인접성 또한 직주근접 수요 측면에서 긍정적입니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 감정가(322,000,000원)와 최근 실거래가(59.99㎡ 기준 154,000,000원) 간의 큰 격차가 존재하여, 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다. 또한, 과거 인근 지역의 불법 폐기물 매립 이슈 등 환경적 측면과 단지 노후화에 따른 잠재적 리스크도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 안민초등학교 등 교육 시설 접근성이 우수하여 가족 단위 실수요자에게 매력적.

* 창원 공단 인접으로 직주근접 수요 기대.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확한 권리 분석 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 거래 사례 및 시장 상황을 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 유사한 전용면적(약 59.99㎡)의 아파트가 2026년 6월 154,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 아파트의 감정가는 322,000,000원으로 책정되어 있으나, 이는 최근 실거래가와 큰 차이를 보이므로, 본건의 시장 가치를 면밀히 재평가하는 것이 필수적입니다.

권리 인수 부담이 없다는 점과 유사 면적대의 최근 실거래가를 감안할 때, 현 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 제안이며, 실제 투자 결정 전에는 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 법원 현황 조사 등을 통해 최종적인 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.