나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11909 [1] 경상남도 창원시 의창구 동정동 288 동정오성아파트 101동 4층413호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 서상동 소재 '창원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등을 고려하였을 때 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상16층 내 4층 413호로서

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 알루미늄 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 북서측 및 남동측으로 소로와 각각 접하며, 북동측으로 세로와 접합니다. 진입도로 상태 및 주차시설은 대체로 보통수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태

동정동 288: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소답지구)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

서상동 354-3: 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(소답지구)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11909 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동정동 288 동정오성아파트 101동 4층 413호

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상16층 내 4층 413호

사용승인일: 1996년 3월 5일

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.56㎡ (약 6.52평)

토지지분: 21.56㎡ (약 6.52평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 경제 정보

감정가: 159,000,000원 (1억 5천 9백만원)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (등기부상 경매개시결정 채권자는 한국자산관리공사입니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동정동 소재 '창원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 접근성

대지권의 목적인 토지는 북서측 및 남동측으로 소로, 북동측으로 세로와 각각 접하고 있습니다. 진입도로 상태 및 주차시설은 대체로 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1996-04-08, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이광명

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2016-09-09, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 김덕진 (매매)

* 등기구분: 을18, 접수일자: 2016-09-09, 권리종류: 근저당, 권리자: 한국자산관리공사, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-04-04, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-08-06, 권리종류: 임의경매, 권리자: 한국자산관리공사, 권리금액: 63,821,615원, 말소: 말소 (창원지방법원 2025타경11909)

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2026-07-22, 권리종류: 압류, 권리자: 창원시, 말소: 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2016년 9월 9일 접수된 한국자산관리공사의 근저당 (을18)입니다. 따라서 매각으로 인해 해당 근저당보다 후순위인 압류 (갑7, 갑9) 및 임의경매개시결정 (갑8) 등은 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 현재 등기부에는 지상권 설정 내역이 확인되지 않습니다. 현장 조사를 통해 실제 점유 현황 및 별도의 권리 관계가 있는지 재확인할 필요가 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

주의: 임대관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 없을 것이라고 단정할 수는 없습니다. 내부 조사 시 예상치 못한 임차인이 존재하거나, 점유자가 명도를 거부할 가능성도 배제할 수 없으므로, 철저한 현장 조사를 통해 점유 현황 및 명도 가능성을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활시설

본건이 소재한 동정오성아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 아파트 단지 주변 환경 분석 결과, 본 물건지 인근에 사회통념상 혐오시설로 간주될 만한 특별한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 동정오성아파트

* 주소: 경상남도 창원시 의창구 동정동 288

* 세대수: 254세대

* 총 층수: 16층 (본건 4층)

* 건축 연도: 1996년

* 주차대수: 총 59대 (지상 5대, 지하 8대) - 세대당 주차 가능 대수가 매우 부족한 편입니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

5.2. 교육시설

* 창원초등학교가 남서측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.3. 관리사무소

* 연락처: 055-298-0387

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1996년에 건축된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 향후 재건축/리모델링 시기를 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상 및 명도 문제: 실제 점유 관계가 불확실하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 미납 관리비 및 공과금: 낙찰자는 전유부분에 대한 미납 관리비 및 공과금을 인수하게 되므로, 관리사무소 등을 통해 상세 내역 확인이 필수적입니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 0.23대로 현저히 부족하여 거주자 및 방문객의 주차 편의성이 매우 떨어집니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동정동에 위치한 동정오성아파트 101동 4층 413호입니다. 1996년에 건축된 아파트로 건물 연식은 있으나, 창원초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 환경 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적인 리스크는 낮은 편입니다. 다만, 임대관계가 미상이고 주차 공간이 매우 부족하다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 최근 2026년 초 아파트 거래 사례들을 보면 시세는 비교적 안정적인 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지조건: 학교 및 생활 편의시설 인근에 위치하여 실수요자의 관심이 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* 현 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 임대관계 미상인 점은 주의해야 하지만, 철저한 사전 조사와 계획을 통해 명도 리스크를 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(59.97㎡)을 가진 아파트에 대한 직접적인 거래 사례는 없으나, 인근 면적대의 거래 가격을 통해 시세를 추정할 수 있습니다.

2026년 2월에 거래된 41.79㎡(7층) 아파트가 11,400만원에 거래되었으며, 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 272.8만원/㎡ 입니다.

본 건은 59.97㎡이며 4층이므로, 41.79㎡(7층) 거래 사례의 면적당 가격(272.8만원/㎡)을 단순 적용하면 약 163,600,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 낮은 층수(4층)임을 감안하면 이보다 약간 낮은 가격으로 적용될 수 있습니다.

한편, 본 건의 감정가는 159,000,000원으로, 59.97㎡ 기준 약 265.1만원/㎡에 해당합니다. 이 감정가는 최근 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

이러한 시세 분석 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이로 예상됩니다. 임대관계 미상으로 인한 명도 가능성 및 기타 변수 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 본 건의 예상 입찰가는 약 165,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.