나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11875 [1] 경상남도 창원시 성산구 반림동 10 노블파크아파트 118동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동 소재 '반송초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 학교, 관공서 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 18층건 내 제3층 제302호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지붙임 등 마감,
창 호: 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측으로 노폭 약 30m의 도로에 각각 접하며, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 20m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(창원반송1), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문성대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신비하나름유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 창원지방법원 2025타경11875 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 반림동 10 노블파크아파트 118동 3층302호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금OOOOOOOO

감정가: 574,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 43.57㎡ (약 13.18평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

아파트명: 노블파크아파트

신주소: 경상남도 창원시 성산구 원이대로 449 (반림동)

건축년도: 2007년 12월 27일 사용승인

총 동수: 35동

세대수: 2699세대

총 주차대수: 3072대

최고층: 18층

본건 층수: 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 반림동 소재 '반송초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지와 학교, 관공서, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로접근성

아파트 단지는 남서측 및 북서측으로 노폭 약 30m 도로에, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 20m 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(창원반송1)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문성대학, 반송초등학교, 신비하나름유치원), 절대보호구역(반송초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 수원지방법원 2024카단11312 가압류(갑6)입니다.

이 외 다수의 가압류, 강제경매, 소유권 이전, 신탁 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 1,922,770,946원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권

보증금: 470,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 10월 29일

배당신고일자: 2025년 10월 10일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다. 등기부상 '주택임차권(을14)'의 말소사항에 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 470,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보도 존재하여, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수도 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 학교, 관공서, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 이는 주거 편의성을 높이는 요인으로 작용합니다.

4.2. 주거 밀집도

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 인프라를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 반송초등학교가 위치해 있으며, 문성대학, 신비하나름유치원 등 교육 관련 시설이 인접해 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

각종 근린생활시설이 주변에 있어 생활에 필요한 쇼핑, 식사 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지는 관공서, 유치원, 놀이터, 주민공동시설 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(권 )이 존재하며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있어 임차인의 보증금 470,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 이 경우, 낙찰받는 금액 외에 추가로 보증금만큼의 자금이 필요하게 됩니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 1,922,770,946원에 달하여, 물건의 담보 가치 대비 채무가 과도하게 많음을 시사합니다.

6.3. 정보 불일치 가능성

임차인 관련 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'과 '말소: 인수'라는 상반된 내용이 있어, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다. 만약 보증금이 인수되지 않는다면 상당한 가격 메리트가 있을 수 있으나, 인수된다면 투자 가치가 급감할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 반림동의 노블파크아파트 118동 302호로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의성을 갖춘 아파트입니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 매우 높은 리스크를 안고 있습니다. 이는 실질적인 낙찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 요소입니다.

또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서 본 물건은 권리 분석에 대한 철저한 이해와 함께, 임차인과의 명확한 소통 및 추가적인 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 인수되지 않는다면, 최근 실거래가 수준에서 낙찰받아 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다. 주거 환경 자체는 양호한 편입니다.

8.2. 잠재적 가격 메리트

임차인 보증금 인수 리스크가 현실화된다면, 시장 가격 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 높은 리스크를 감수해야 하는 투자 방식입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 84.98㎡ (3층) 매물: 578,000,000원

* 2026년 7월 6일 거래된 84.95㎡ (14층) 매물: 605,000,000원

* 본건 감정가: 574,000,000원

현재 제공된 정보에 따르면, 임차인 권 의 보증금 470,000,000원이 인수될 가능성이 높습니다 (등기부상 '말소: 인수'). 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되어, 실제 인수 여부에 대한 확정적 판단은 어렵습니다.

만약 임차인의 보증금 470,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않고 배당으로 모두 변제된다는 전제 하에, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 고려하여 580,000,000원에서 610,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

그러나 만약 임차인의 보증금 470,000,000원이 실제로 낙찰자에게 인수되는 경우, 낙찰 가능한 상한가는 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액, 즉 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 매우 낮아집니다. 이 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

투자자는 반드시 임차인 보증금의 인수 여부를 명확히 확인하고, 인수되는 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본건은 명확한 추가 조사가 필요한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.