나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11900 [1] 경상남도 창원시 의창구 도계동 360-23 서원래온빌6차 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 도계동 소재 ""도계초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 공원 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 서원래온빌6차까지 차량출입 자유로우며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 4층 건물내 1층 101호로서,
외 벽 : 스톤코트, 드라이비트, 하단부 일부 석재 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치못하였습니다.
창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지세 내 지반평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 서원래온빌6차 남동측으로 중로2류와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바 본건 내부구조 및 관리상태 등에 관하여는 별도 확인 요하오니 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11900 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 도계동 360-23 서원래온빌6차 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 64.69㎡ (약 19.57평)

토지지분: 64.6938㎡ (약 19.57평)

건물면적: 71.90㎡ (약 21.75평)

건물지분: 71.9㎡ (약 21.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 방OO

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 위치하며, 주변에 도계초등학교가 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주거 지역으로서 동유사형 공동주택, 단독주택, 공원 등이 혼재되어 있는 환경입니다.

차량 출입이 자유로우며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 말소기준권리인 합성1동새마을금고의 근저당권(153,600,000원)보다 후순위인 강제경매로 진행되고 있습니다.

따라서 경매가 낙찰되면 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소유권은 서원주택주식회사에서 남상구에게 이전되었으며, 현재 소유권자는 남상구입니다.

임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 직접적인 점유 관계 및 임대차 내용을 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 도계동 일대는 전형적인 주거지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

인근에 학교와 공원이 있어 주거 편의성이 양호한 편입니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 공원이 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 근린 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 본건이 속한 건물까지 차량 출입이 용이하며, 지역 내 교통망을 고려할 때 전반적인 교통 이용 상황은 보통입니다. 남동측으로 중로2류와 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

* 교육: 북동측 인근에 도계초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 건물 내 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 관리 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 실제 상태와 다를 수 있는 위험 요인입니다.

* 임대차 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 가격 대비 면적: 제공된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 감정가 대비 면적당 가격이 높게 책정된 경향이 있습니다. (최근 매매 사례 대비 감정가 차이 확인 필요)

1.6. 종합의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 도계동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 다세대주택입니다.

입지 조건, 교통, 교육 환경 등 주거로서의 기본적인 장점을 갖추고 있습니다.

다만, 내부 확인이 어렵고 임대차 관계가 불분명한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

최근 유사 물건 매매 사례와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 신축 연도에 따른 가치 반영일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 주거 환경: 학교와 공원이 인접한 조용한 주거 지역에 위치합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리 관계가 단순합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 5월)를 분석한 결과, 면적당 거래 가격은 약 171만 원 ~ 181만 원 수준으로 나타났습니다.

해당 물건의 면적(71.90㎡)을 기준으로 보수적인 시세 적용 시, 약 1억 2,700만 원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

다만, 본 물건은 2015년에 준공되어 유사 거래 사례의 건물보다 신축 연도가 앞서므로, 이를 감안한 가치 상승 요인이 있습니다.

이에 감정가(1억 5,300만 원)와 유사 물건 시세, 신축 연도를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 145,000,000원으로 산정합니다.

이는 시장 시세 대비 합리적인 수준에서 신축 연도에 따른 프리미엄을 일부 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.