나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12267 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '증산고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 내 제1층 제106호로,
외 벽:복합판넬 및 화강석 마감 등,
내 벽:인테리어 및 보드위페인팅 마감 등,
창 호:알루미늄샷시창임.

이용상태

인접호(104호, 105호) 및 공용복도와 일체로 근린생활시설(음식점, 상호:눈꽃대패)로 이용중.

설비내역

공동설비(위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비등)이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약20미터 및 남서측으로 노폭 약12미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건 건물은 인접 전유부분(104호, 105호) 및 공용복도와 경계 구분없이 일체로 이용중이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12267 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOO

감정가: 426,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 106호

용도: 근린상가 (현재 음식점 '눈꽃대패'로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 제1층 106호

1.3. 감정가 및 면적

토지 면적: 40.60㎡ (약 12.28평)

토지 지분: 40.5952㎡ (약 12.28평)

건물 면적: 91.18㎡ (약 27.58평)

건물 지분: 91.18㎡ (약 27.58평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '증산고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트단지, 교육시설 등이 혼재하는 개발 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 세장형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상 북동측으로는 노폭 약 20미터, 남서측으로는 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 관련 법규에 따라 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권보존: 2016-04-25 (주식회사서영씨앤디)

근저당: 2017-08-31 (수협엔피엘대부주식회사, 338,000,000원) - 말소기준권리

근저당(공동담보): 2024-07-15 (대신저축은행, 420,000,000원) - 말소

임의경매개시결정: 2025-08-04 (제1,2구잠수기수산업협동조합, 273,925,816원) - 말소

등기부 채권 총액: 758,000,000원

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 위 등기부상 근저당, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업자 등록일: 2021-10-25

확정일자: 2025-02-27

배당신고일자: 2025-09-22

대항력: 없음 (주의: 확정일자가 배당신고일자보다 늦어 배당받지 못할 가능성이 높습니다.)

3.4. 권리분석 종합

모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

임차인 서 는 대항력이 없으므로, 낙찰자는 해당 임차인에게 명도 대상이 됩니다. 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리 지역은 신축 아파트 단지가 밀집해 있고, 상업 시설 및 교육 시설이 발달하고 있는 성장 지역입니다.

특히 증산역 주변으로 상권이 활성화될 잠재력이 높습니다.

4.2. 업종 현황 (추정)

현재 1층 106호는 음식점 '눈꽃대패'로 이용 중이며, 주변에는 다양한 근린생활시설, 병원, 학원 등이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 배후 수요와 유동 인구를 기반으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

양산시청, 다양한 병원, 은행, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

증산고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 형태

본 건물(106호)은 인접 전유부분(104호, 105호) 및 공용복도와 경계 구분 없이 일체로 이용 중입니다.

이는 실제 이용 면적이 공부상 면적과 다를 수 있으며, 명도시나 향후 이용 시 별도의 법적, 물리적 분할 또는 조정이 필요할 수 있습니다. 응찰 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 서 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있음을 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장점

양산시 물금읍의 성장하는 상권에 위치하여 향후 가치 상승 기대

대규모 아파트 단지 배후 수요 확보

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담 없음

7.2. 개발 가능성

상업 및 주거 복합 지역으로, 지속적인 상권 발달 예상

인접 부분과의 통합 이용으로 인한 활용도 증대 가능성 (단, 분쟁 소지 확인 필요)

8. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 물금읍의 발전 가능성이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

다만, 건물 내부의 이용 형태가 인접 호실 및 공용 복도와 일체로 사용되고 있어, 실제 이용 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다.

이러한 리스크 요소를 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사를 거친다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 426,000,000원

본 물건은 권리상 인수하는 부담이 없고, 주변 시세 및 임대 현황, 그리고 건물 이용 형태의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

유사 물건의 낙찰가율, 현장 임장 결과, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

예상 입찰 범위: 340,800,000원 ~ 383,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.