나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1335 [1] 경상남도 양산시 평산동 117-1 선우아파트 202동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '천성초등학교' 북동측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제7층 제707호로서,
(사용승인일 : 1992.07.31)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

(평산동 117-1)
제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>.
(평산동 112-8)
제3종일반주거지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1335 (1)

소재지: 경상남도 양산시 평산동 117-1 선우아파트 202동 7층707호

용도: 아파트

감정가: 60,900,000원

토지면적: 30.77㎡ (약 9.31평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

2. 입지조건

위치: 경상남도 양산시 평산동 소재 '천성초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 대상 물건 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 9일 접수된 국민은행 근저당권(금액 44,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 모든 후순위 권리 및 부담은 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박선미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-09

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 명도에 부담이 없습니다.

등기부채권 총액: 113,281,398원

4. 상권분석

면적 57.18㎡ (약 17.30평) 기준 최근 거래 사례:

2026년 5월 2일, 10층, 57.18㎡ (약 17.30평) 매매가 54,000,000원 (평당 약 312만원).

2026년 1월 31일, 57.18㎡ (약 17.30평) 매매가 56,000,000원 (평당 약 324만원).

2025년 12월 6일, 11층, 57.18㎡ (약 17.30평) 매매가 51,000,000원 (평당 약 295만원).

면적 84.21㎡ (약 25.48평) 기준 최근 거래 사례:

2026년 3월 5일, 6층, 84.21㎡ (약 25.48평) 매매가 125,000,000원 (평당 약 491만원).

2026년 7월 16일, 11층, 84.21㎡ (약 25.48평) 매매가 74,000,000원 (평당 약 290만원).

감정가 기준 평당가: 60,900,000원 / 17.30평 ≈ 3,519,000원/평.

양산시 평산동 아파트 평균 시세:

최근 3개월 양산시 평산동 아파트 평균 매매가는 1억 2,700만원으로, 공급면적당 단가는 141.19만원입니다. 이는 본건의 면적과 비교 시 다소 차이가 있으나, 단지별, 면적별 편차가 큰 것으로 보입니다.

본 건의 면적(57.18㎡) 거래 사례들과 감정가(60,900,000원)를 비교했을 때, 일부 거래 사례(5100~5600만원)보다 감정가가 높게 책정되어 있습니다. 특히 84.21㎡ 면적의 거래가 7,400만원에서 12,500만원으로 큰 편차를 보이는 점은 해당 아파트 단지의 가격 형성에 층, 향, 수리 상태 등 다양한 요인이 영향을 미치는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기 등이 있으며, 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

교육시설: 천성초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

건축 연도: 1992년 7월 31일 사용 승인되어 약 34년 경과된 노후 아파트입니다.

단지 정보: 선우2차 아파트는 총 4동, 420세대로 이루어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 노후화: 1992년 준공으로 건물이 노후화되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 계획 제약: 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

시세 변동성: 제공된 거래 사례들 간 가격 및 평당가의 편차가 커, 정확한 시세 파악 및 시장 상황 변화에 대한 면밀한 모니터링이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 양산시 내에는 과거 혐오시설로 분류될 수 있는 폐소각장, 쓰레기 매립장, 하수처리장 등이 존재하나, 본건 물건 소재지인 평산동 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 경상남도 양산시 평산동에 소재한 선우아파트 202동 7층 707호입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금과 차임이 없어 명도 상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

건축된 지 30년이 넘은 노후 아파트이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 제공된 최근 매매 사례들 간 시세 편차가 큰 점을 감안할 때, 정확한 현장 조사를 통해 물건의 상태와 실질적인 시장 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

명도 부담 최소화: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 없어 인도 명령 등 별도의 절차가 필요 없을 것으로 예상됩니다.

입지 조건: 천성초등학교 인근에 위치하며, 주거 환경이 양호한 편입니다.

장기적 가치: 노후 아파트로서 재건축 등 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 60,900,000원

면적 57.18㎡ (약 17.30평)에 대한 최근 거래 사례 중 최저가는 51,000,000원(2025.12.06, 11층)이며, 최고가는 65,000,000원(2026.01.20, 8층)입니다.

감정가는 60,900,000원으로, 해당 면적대의 최근 실거래가 범위와 비교했을 때 중간 수준에 해당합니다.

84. 21㎡ 면적의 거래가 7,400만원에서 12,500만원으로 큰 편차를 보이는 점을 고려할 때, 본건 57.18㎡ 물건의 가치 역시 층수, 수리 상태, 조망 등에 따라 상당한 차이를 보일 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근입니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원.

(본 예상 입찰가는 제공된 자료와 일반적인 경매 투자 원칙에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 현장 상황, 입찰 참여자 수, 법원의 낙찰 허가 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.