나이스옥션 법원경매 울산 2024타경110502 [1] 울산광역시 남구 번영로16번길 14, 105동 23층2302호 (야음동,번영로하늘채센트럴파크) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 야음동 소재 야음사거리 북동측 인근에 위치하며 주위는 아
파트, 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상27층 건물 내 23층 2302호로서,

외벽 : 화강석버너구이, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 실크벽지, 아트월, 액체방수보호몰탈 위 수성페인트
바닥 : 강마루, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호, 시스템
창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실2, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DA
TA설비, H/A설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, CCTV, 지하주차장설비 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 접한 폭 30M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로와 남서측으로 접한 폭
12M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 약 22.0평방미터 발코니 확장됨. 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계
인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민
에의 탐문결과 등을 토대로 일반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 적정대지권을 포함한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경110502 (1)

* 소재지: 울산광역시 남구 번영로16번길 14, 105동 23층2302호 (야음동, 번영로하늘채센트럴파크)

* 용도: 아파트

* 감정가: 752,000,000원

* 토지면적: 33,691.10㎡ (단지 전체 대지 면적)

* 건물면적 (전용면적): 84.96㎡ (약 25.7평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한국주택금융공사

* 특이사항: 대지권 미등기

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 야음동 소재 야음사거리 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있음.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 북서측으로 폭 30M, 남서측으로 폭 12M의 도로와 접함.

* 남서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존: 김동균 (2022.06.10)

* 소유권이전(상속): 김도영 외 1명 (2024.03.21)

* 근저당: 한국주택금융공사 (2023.03.07, 379,500,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 중울산농업협동조합 (2024.03.25, 151,117,417원) - 말소 예정

* 가압류: 주식회사디지비캐피탈 (2024.04.22, 96,488,227원) - 말소 예정

* 가압류: 방어진농업협동조합 (2024.04.26, 498,285,206원) - 말소 예정

* 임의경매: 한국주택금융공사 (2024.12.31, 347,055,420원) - 말소 예정 (본건 사건)

* 등기부채권 총액: 1,125,390,850원 (경매 신청 채권액 기준, 낙찰 시 대부분 말소될 권리임)

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 번영로 하늘채 센트럴파크는 울산 남구 야음동에 위치한 대단지 아파트로, 주변에 다양한 주거 형태 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 야음사거리 인근으로 지역 내에서의 접근성이 양호하며, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 27층 중 23층에 위치.

* 내부 구조: 방 3개, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 욕실 2개, 다용도실 등으로 구성된 아파트.

* 확장: 약 22.0㎡ (약 6.7평) 발코니 확장됨.

* 설비: 일반적인 아파트 설비(위생, 급배수, 주방, 화재탐지, 승강기, CCTV, 지하주차장 등) 완비.

* 주변 편의시설: 야음사거리 인근의 상업 시설 및 주거 편의시설 이용 가능.

* 혐오시설: 일반적인 지역 정보 검색 결과, 본 물건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건의 가장 중대한 리스크 요인입니다. 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계 확인이 어렵습니다. 최저매각가격에 대지권이 포함된 것으로 평가되었으나, 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 현황 파악의 어려움: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 점유 관계, 임대차 관계 등을 정확하게 파악하기 어렵습니다. 감정평가 또한 일반적인 상황을 기준으로 이루어졌으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 추가 비용 발생 가능성: 대지권 문제 해결을 위한 법적 절차, 내부 수리 비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 남구 야음동에 위치한 신축급 아파트로, 단지 내에서 중층부에 해당하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 포함하여 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 하자가 존재하며, 이는 물건의 가치 평가 및 향후 활용에 있어 큰 불확실성을 내포하고 있습니다.

* 따라서 본 물건은 대지권 문제에 대한 철저한 사전 조사와 함께, 해당 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 사료됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트(2022년 사용승인)로 향후 시세 상승 잠재력이 있음.

* 울산 남구는 지역 경제 중심지로 주거 수요가 꾸준한 지역임.

* 모든 권리가 말소되어 명확한 권리 인수가 가능함 (대지권 문제 제외).

* 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 적정 대지권이 포함되어 있어 추가적인 가격 조정의 여지가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 752,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 현황 파악의 어려움과 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 최초 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되는 점을 감안하고, 리스크 요인을 반영하여 감정가 대비 10~15% 할인된 가격으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 600,000,000원 ~ 690,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 대지권 관련 법률 검토 등을 면밀히 진행하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.