나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1328 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 565-2 삼아아파트 102동 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 ''방기초등학교'' 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

1993.4.17. 자로 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 14층 건물 내 제3층 제311호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트칠 등
내벽 : 벽지바름, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부 및 현황 공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~19m)(접합), 가축사육제한구역(2015-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 해당사항 없습니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경1328 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 565-2 삼아아파트 102동 3층311호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 삼아아파트

동/호수: 102동 3층 311호

건축년도: 1993년 4월 17일 사용승인 (철근콘크리트조 스라브지붕, 지상 14층 건물 내 3층)

건물면적 (전용면적): 66.00㎡ (약 19.97평)

토지면적 (대지지분): 30.07㎡ (약 9.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 내 총 세대수: 113세대

1.3. 건축물 현황

구조: 철근콘크리트조

외벽: 몰탈위 페인트칠 등

내벽: 벽지바름, 일부 타일 붙임 등

창호: 샷시창호 등

설비: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등

1.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타: 소로2류(폭 8m~19m)(접합), 가축사육제한구역(2015-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 '방기초등학교' 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 지역으로서 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 도로

토지는 사다리형에 가까운 형상이며, 공동주택(아파트) 건물의 부지로 이용 중입니다.

단지 내 가로망 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 임영호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-16

대항력: 없음

비고: 임차인은 있으나 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2018-10-05 국민은행 근저당 (채권최고액 42,900,000원)

주요 권리 내역:

* 국민은행 근저당 (2018-10-05, 42,900,000원) - 말소기준권리

* 국민은행 임의경매 (2025-08-07, 36,026,382원)

* 제이비우리캐피탈 가압류 (2025-10-16, 4,696,310원)

등기부채권 총액: 47,596,310원

3.3. 권리분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 말소기준권리 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 삼남읍 방기리 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 교육 시설

인근에 방기초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

4.3. 잠재적 혐오시설

울산광역시 울주군 삼남읍 일대는 과거 산업폐기물 매립장 관련 논란이 있었던 지역입니다. 현재 해당 물건지 인근에서 직접적으로 운영 중인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 과거 산업폐기물 매립장 사업이 추진되었던 이력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 보통 수준입니다.

5.2. 교육 환경

방기초등학교가 인접해 있어 초등학생 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 적합합니다.

5.3. 건축물 연식

건축물 사용승인일이 1993년 4월 17일로, 약 33년 경과되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후화

건축된 지 약 33년이 경과하여 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지이용계획

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축종의 사육이 제한될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 임영호는 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다. 다만, 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 관련 사항은 현장 조사 시 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리에 위치한 삼아아파트 102동 3층 311호로, 감정가는 53,000,000원입니다.

건물은 1993년에 건축되어 약 33년의 연식을 가지고 있습니다.

주변에 방기초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편이나, 과거 산업폐기물 매립장 관련 논란이 있었던 지역임을 인지할 필요가 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 모든 권리를 인수 없이 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임도 0원으로 확인되었습니다.

건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성과 가축사육제한구역 지정은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 울주군 삼남읍의 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 감정가가 53,000,000원으로, 인근 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (2023년 5월, 66.24㎡ 기준 0.7억원 거래 사례 확인)

* 등기부상 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(53,000,000원)를 기준으로 하되, 인근 부동산 시세, 건물의 노후도, 향후 예상되는 수리비 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격 및 투자 가치를 판단하기 어려우므로, 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인과 주변 실거래가 및 매물 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 이는 개별적인 투자 성향과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 추가적인 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.