나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4001 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 7층 702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 이동 소재 ""포항이동중학교"" 북측 인근(북구 득량동)에 위치하는 ‘경성홈타운 제102동 제7층 제702호’ 단위세대로서, 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 제7층 제702호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인트칠 등 마감,
- 내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지, 타일 등 마감,
- 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 경사지에 위치하여 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 장방형 토지로 ‘아파트 부지’로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 본건은 이해관계인의 폐문 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였고, 건물의 구조변경 및 내부하자 등의 유무, 내부마감상태 등은 구체적으로 확인할 수 없었는 바 경매 진행시 유의 및 재확인하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4001 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 7층 702호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층건 중 제7층 제702호

* 사용승인일: 2002년 09월 19일

* 감정가: 168,000,000원

* 전용면적: 59.53㎡ (약 17.99평)

* 토지면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

* 토지지분: 30.23026536631612㎡ (약 9.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 득량동에 위치한 '경성홈타운' 아파트 단지 내에 있으며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 동측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-08-05 접수된 주택도시보증공사(채권액 192,345,485원)의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 181,000,000원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-03-04

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 등기부상 권리관계: 을구 3번 임차권등기(권리금액 181,000,000원)가 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위입니다.

* 매수인 인수 여부: 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에도 "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있어, 임차보증금 181,000,000원 중 일부 또는 전부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분은 이와 상충될 수 있어, 명확한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 5월~6월, 전용면적 59.528㎡ 기준):

* 2026년 5월 7일: 128,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 18일: 117,000,000원 (12층)

* 2026년 6월 11일: 110,000,000원 (12층)

* 시세 분석: 최근 실거래가 기준 110,000,000원 ~ 128,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 감정가 168,000,000원은 최근 시세보다 상당히 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있으며, 주변에 근린생활시설이 소재합니다.

* 교육시설: 인근에 학교(포항이동중학교 인근 언급, 단, 행정구역상 북구 득량동 위치)가 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.

* 주차: 아파트 단지 전체 기준으로 총 259대 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 임차인 박 씨의 181,000,000원 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 상당한 추가 인수 비용 발생 위험입니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 과정에서 내부 상황을 확인할 수 없어, 표준적인 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다. 건물 구조 변경, 내부 하자, 마감 상태 등은 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가가 실거래가 대비 현저히 높아, 고가 낙찰 시 손실 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 직접적인 현장 답사 및 상세 지도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 포항시 북구 득량동에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 181,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 또한, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려운 구조입니다.

8. 투자 포인트

* 본 물건의 최대 관건은 임차인 보증금 인수 여부입니다. 만약 임차보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이라면, 현재 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

* 다만, 현재 정보만으로는 이 점이 불확실하며, 고가 낙찰 시 높은 위험을 동반합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례가를 기준으로 할 때, 해당 물건의 시장 가격은 약 110,000,000원 ~ 128,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 그러나 임차인의 보증금 181,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 최악의 경우를 고려하면, 실제 인수 가능한 가격은 시장가보다 훨씬 낮아지거나, 매수 부담이 매우 커집니다.

* 만약 임차보증금 문제가 해결되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이라면, 최근 매매가 하단부인 110,000,000원을 기준으로 약 10%~20% 정도의 할인율을 적용한, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 그러나 임차인 보증금 인수 여부는 반드시 최고가 매수 신고인이 되기 전에 법원 또는 관련 기관에 명확히 확인해야 하며, 그 결과에 따라 입찰가 산정이 크게 달라져야 합니다. 현재로서는 고위험 고부담 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.