나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3996 [1] 경상북도 포항시 북구 창포동 657 창포메트로시티1단지 104동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 창포동 소재 "두호초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 대규모 아파트단지, 각급학교, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성 되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 위치하는 등 교통상황 보통 임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건 중 제14층 제1401호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 데코타일 및 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가): 아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 승강기설비 및 보일러설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하며, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대 보호구역, 상대보호구역(2015-08-19), 절대보호구역, 준보전산지임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 포항지원 2025타경3996 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 창포동 657 창포메트로시티1단지 104동 14층 1401호

용도: 아파트

감정가: 292,000,000원

토지면적: 46.65㎡ (약 14.11평)

건물면적 (전용): 84.69㎡ (약 25.62평)

건물면적 (분양 추정): 110.95㎡ (약 33.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

본 건은 총 25층 건물 중 14층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트구조입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 데코타일 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 스프링클러, 승강기, 보일러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

창포메트로시티1단지는 총 9개동, 629세대로 구성되어 있으며, 총 주차 대수는 828대입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 창포동에 위치하며, "두호초등학교" 서측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 각급 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 북서측 및 북동측으로는 약 20미터, 동측으로는 약 12미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 분석

본 경매 물건에는 대항력 있는 임차인 강석일 씨가 거주 중입니다. 전입일자와 확정일자는 2020년 11월 12일이며, 보증금은 257,000,000원입니다. 특이하게도 차임은 0원이며, 배당신고일자는 2023년 3월 24일입니다.

집행 법원의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 집합건물 등기부 요약과 물건명세서 상 을구 6번 주택임차권 등기가 '말소: 인수'로 명확히 표시되어 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 따라서 임차인의 보증금 257,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부현황 (말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당 2021-09-17)

* 을구 6번: 주택임차권 (강석일), 보증금 257,000,000원, 인수

* 을구 4번: 근저당권 (페퍼저축은행), 130,800,000원, 말소 (말소기준권리)

* 갑구 5번: 가압류 (신용보증기금), 95,216,655원, 말소

* 갑구 6번: 임의경매 (페퍼저축은행), 116,513,088원, 말소

* 갑구 7번: 압류 (국민건강보험공단), 말소

등기부채권 총액: 483,016,655원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 "두호초등학교" 인근에 위치하며, 주변 일대가 대규모 아파트 단지와 각급 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있는 주거 중심 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 교육기관

* 교육시설: 두호초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 인근 시내버스 승강장을 통해 포항 시내 이동이 편리합니다.

* 생활편의시설: 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)이 명확하게 파악되지는 않았습니다. 다만, 포항시 전체적으로는 쓰레기 매립장 포화 및 자원순환 시설 확충에 대한 논의가 있으며, 이는 장기적인 도시 계획 관점에서 고려될 수 있는 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인의 보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강석일 씨의 보증금 257,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액이 배당에서 전액 충당되지 않을 경우, 매수인의 실질적인 취득 비용이 크게 증가하게 됩니다. 임차인의 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 정확한 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구의 주요 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 257,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 감정가는 292,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 고려할 때 실제 취득 비용은 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 입찰 시에는 인수되는 보증금 전액을 회수할 수 있는지, 또는 해당 금액만큼의 가치를 더 지불하고 취득하는 것이 적절한지에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 물건: 창포동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 두호초등학교 인근: 초등학교를 품은 아파트로, 자녀가 있는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금 대비 감정가: 감정가와 인수 보증금의 차액만큼이 잠재적 투자 가치가 될 수 있으나, 이는 임차인 배당 여부에 따라 크게 달라집니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 감정가를 기준으로 잠재적인 매수인의 총 취득 비용을 고려하여 산정되었습니다.

* 감정가: 292,000,000원

* 인수 보증금: 257,000,000원

* 인수 보증금을 제외한 입찰가 산정: 292,000,000원 (감정가) - 257,000,000원 (인수 보증금) = 35,000,000원

상기 계산에 따르면, 보증금 전액 인수 시 매수인이 실질적으로 부담하는 비용이 감정가 수준이 되도록 고려할 때, 예상 입찰가는 약 35,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다. 그러나 이는 임차인에게 배당되는 금액이 전혀 없을 경우를 가정한 것이며, 실제 배당 상황에 따라 입찰가는 달라져야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 배당 순위 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.