나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경2405 [1] 대구광역시 달서구 월성동 1540-2 원더풀스파랜드 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 월성동 소재 '조암중학교' 북측 인근에 위치하며,주위로는 간선도로변 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제차량의 진출입은 용이하며 교통상황은 간선도로변에 위치하여 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중
제3층 제302호 및 303호 2개호수로서,
외벽 : 복합판넬 및 화강석 등 마감
내벽 : 벽지 및 각종 내부인테리어 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

302호:근린생활시설(교습소)
303호:교육연구시설(학원)으로 이용하였음.(현재 공실상태)

설비내역

공동 위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비,스프링쿨러설비,소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 부정형 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복6차선 포장도로,북동측으로 왕복4차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1)월성동 1540-2 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축 한계선 5m 지정

2)월성동 817-2 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

3)월성동 818-1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

4)월성동 818-4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

5)월성동 819 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정

6)월성동 994-15 : 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

7)월성동 1427-13 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(접합) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정

8)월성동 1538-11 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-4호선)(저촉) 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)(조암중학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가칭 한천중학교 개교예정,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(월성아이세상유치원,세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 건축 한계선 5m 지정

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경2405 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 월성동 1540-2, 원더풀스파랜드 3층 302호

건물명: 원더풀스파랜드

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 9층 건물 중 제3층 제302호

건축허가일: 2006-07-07

사용승인일: 2009-09-30

용도: 근린상가

감정가: 273,000,000원

토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평) - 토지 지분 면적 28.5339㎡

건물면적: 68.88㎡ (약 20.84평) - 건물 지분 면적 68.88㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 월OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 달서구 월성동에 소재하며, '조암중학교' 북측 인근 간선도로변 노선상가지대에 위치합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 간선도로변에 위치하여 교통 상황은 대체로 양호합니다. 남동측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 4차선 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 8필지로 구성되어 있으며, 대부분 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 조암중학교, 가칭 한천중학교, 파랑새유치원, 월성아이세상유치원 등의 교육 환경 보호구역(상대보호구역)으로 다수 지정되어 있습니다.

* 일부 필지에는 건축 한계선(5m)이 지정되어 있습니다.

* 일부 필지는 대로2류 도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 7월 27일 접수된 월배농업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

* 등기부 요약:

* 본 건의 등기부등본상 기재된 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리 및 처분제한 등기는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 766,582,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정윤하

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-09

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

* 임차인 정윤하 는 현재 대항력이 없는 것으로 파악되어, 인수되는 보증금은 없습니다. 확정일자 및 배당 관련 정보가 일부 누락되었으나, 분석 결과 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 간선도로변에 위치한 노선상가지대로, 배후 주거지역 및 인접한 다수의 학교(조암중학교 등)와 연계된 상권 형성이 가능합니다.

* 건물 이용 현황상 근린생활시설(교습소) 및 교육연구시설(학원)로 이용되었던 점을 고려할 때, 교육 관련 업종이나 근린생활시설로서의 수요가 예상됩니다.

* 현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치를 위한 노력이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 조암중학교, 가칭 한천중학교, 파랑새유치원, 월성아이세상유치원 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 및 편의시설: 간선도로변에 위치하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다. 주변 지역의 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 공실이 장기화될 경우 임대 수익 발생에 차질이 생길 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 경매 진행 과정 및 채권 관계에 변동 가능성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 학교 보호구역 및 건축 한계선 지정 등 일부 토지 이용 제한 사항이 있어, 향후 건물 활용 시 고려가 필요합니다.

* 건물 상태: 감정평가서 상의 건물 상태 외에 실제 내부 마감재, 설비 등의 노후화 정도는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구의 주요 간선도로변에 위치한 근린상가로, 뛰어난 교통 접근성과 교육 시설 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 중 3층에 위치한 68.88㎡ 규모의 호실입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 현재 공실 상태이나, 지역 상권 특성을 고려한 적절한 활용 계획 수립 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구 달서구의 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 교육 인프라: 인근 다수의 학교 및 유치원으로 인한 잠재 수요층 확보가 용이합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 외 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 활용 가능성: 현재 공실 상태이므로, 임대 수익 창출 및 가치 상승을 위한 유연한 활용 계획 수립이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시세, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 건물의 현재 상태, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 273,000,000원을 기준으로, 인수되는 권리 및 보증금 부담이 없는 점을 감안하여 향후 수익성 분석 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 추가적인 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.