나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3979 [1] 경상북도 포항시 남구 청림동 1-267 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 청림동 소재 '청포도문학공원' 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):인접지와 비교적 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 단독주택 건부지로 이용중 임.

기호(2):인접지와 비교적 등고평탄한 사다리형 토지로 현황 기호(1) 출입도로로 이용중 임.

인접 도로상태

기호(1):기호(2) 출입도로를 이용하여 남측으로 폭 약 8m~10m 포장도로와 접함.

기호(1):남측으로 폭 약 8m~10m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역,
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조, 경량철골구조 판넬지붕 2층건으로서

1층 외 벽 : 조적 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창 호 : 샤시 창호.

2층 외 벽 : 비닐싸이딩 마감 등.
벽 체 : 판넬 잇기.
창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급.배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 개황도' 참조

공부와의 차이

일반건축물대장 등본 상 2층 용도는 창고이나 현황 '주택'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록3 일반건축물대장상 2층 '창고'이나 현황상 '주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3979 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 청림동 1-267

용도: 단독주택

감정가: 134,561,360원

토지 면적: 162.00㎡ (약 48.98평)

건물 면적: 108.10㎡ (약 32.70평)

건물 제시외 면적: 16.80㎡ (약 5.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경북대구낙농협동조합 (추정)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록3 일반건축물대장상 2층은 '창고'이나 현황은 '주택'으로 이용 중임.

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 청림동 소재 '청포도문학공원' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 기존 주택 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨. 차량으로의 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 양호한 편임. 토지는 인접지와 비교적 등고평탄한 사다리형으로 현황 단독주택 건부지로 이용 중이며, 인접 도로를 이용하여 남측으로 폭 약 8~10m의 포장도로와 접하고 있음. 토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 속함. 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 비행안전구역으로 인한 제한 사항이 존재함.

1.2. 권리분석

본건은 토지 및 건물 등기부상 확인되는 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리인 2014년 3월 12일자 경북대구낙농협동조합의 근저당권을 기준으로 이후 설정된 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 확인됨. 금액이 미상이라 하더라도 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 외 차임 등 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로 이에 유의해야 함.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건 단독주택과는 유형이 다르나, 같은 지역 내 시세 파악에 참고할 수 있음. 최근 2026년 6월 거래된 다세대 주택의 경우, 2017년식 59.45㎡(약 18평) 면적이 6,200만원, 1992년식 56.78㎡(약 17평) 면적이 3,000만원, 1994년식 76.86㎡(약 23평) 면적이 3,000만원에 거래된 것으로 확인됨. 이는 평당 약 130만원에서 344만원 수준임. 본건 단독주택의 감정가는 134,561,360원으로, 건물 연면적(약 32.7평) 기준 평당 약 411만원, 토지 면적(약 48.98평) 기준 평당 약 275만원 수준으로 평가되었음. 단독주택이 다세대 주택보다 일반적으로 더 높은 가치를 인정받는 점을 고려할 때, 감정가는 지역 시세 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 실제 거래가는 부동산의 구체적인 상태, 입지, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있음.

1.4. 생활정보

본건은 '청포도문학공원' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있으며, 지역 내 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함. 다만, 주변 학교, 대형 병원, 쇼핑 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아, 상세한 생활 편의시설 정보는 별도 조사가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

일반건축물대장상 2층이 '창고'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중이라는 점은 가장 큰 리스크 요인임. 이는 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있으며, 향후 양성화 과정에서 추가 비용이 발생하거나 용도 변경에 제한이 있을 수 있음. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포함. 비행안전구역 내 위치함으로 인해 향후 건축물의 신축, 증축, 개축 등과 관련하여 군사 작전상 필요한 사항의 제한을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 단독주택으로, 모든 권리 관계가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 인수 가능한 점은 장점임. 또한, 주거 지역 내 위치하며 공원 인근에 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됨. 그러나 2층의 용도 불일치 문제는 명확한 해결 방안 마련이 필요하며, 임대차 관계의 불확실성 또한 주의 깊게 살펴야 할 부분임. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

토지 자체의 가치를 고려한 장기 보유 목적의 투자에 적합할 수 있음. 등기상 모든 권리가 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능함. 지역 내 주거 환경 개선 또는 개발 가능성을 염두에 둔다면, 현 건물의 문제점들을 해결했을 때의 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가 134,561,360원을 기준으로, 본건의 잠재적 리스크(2층 용도 불일치, 임대 관계 미상 등)를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함. 주변 다세대 주택의 시세와 본건 단독주택의 특성을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 107,649,000원 ~ 121,105,000원 사이로 제안하며, 이는 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.