나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4000 [1] 경상북도 포항시 북구 득량동 305-1 경성홈타운2차 202동 8층 808호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

위치 본건은 경상북도 포항시 남구 이동 소재 "포항이동중학교" 북측 인근에 위치함. 주위환경 주위일대는 학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

기호 가) 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제202동 제8층 제808호로서, [사용승인일 2003.04.23] 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 바 닥 : 타일붙임 마감 등, 창 호 : 알루미늄새시창임.

이용상태

기호 가) - 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 도시가스 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 인접도로 대비 지대가 다소 높으나, 대체로 평탄하며, "주거용(아파트)건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 4~5차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 본건 기준시점 현재 이해관계인의 부재로 인하여 자세한 임대내역은 미상인바, 경매진행시 재확인 하시기 바람. 기타 참고사항 본건 기준시점 현재 폐문부재로 내부사항은 관련공부 및 인근주민 등의 탐문조사를 통해 개략적으로 파악하여 동류형 부동산의 일반적, 표준적 이용상황을 기준하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경4000 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상북도 포항시 북구 득량동 305-1 경성홈타운2차 202동 8층 808호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

1.2. 물건 현황

토지면적: 31.79㎡ (약 9.62평)

건물면적: 59.54㎡ (약 18.01평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 12층 건물 내 제202동 제8층 제808호 (사용승인일 2003.04.23)

주요 마감: 외벽-몰탈 위 페인팅, 내벽-벽지도배 및 타일, 바닥-타일, 창호-알루미늄새시

1.3. 주요 권리내역

채권자: 주OOOOOOO

임차인: 서장혁 (대항력 있음, 보증금 179,000,000원 인수)

말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.08.05 등기)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 득량동에 위치하며, 주위는 학교, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 "포항이동중학교"가 있습니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 가능하며, 주변 교통 여건은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 4~5차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 정보

* 인근 학교: 포항이동중학교 (학교 인근으로 교육 환경은 양호함)

* 생활 편의시설: 대단위 아파트 단지 및 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리(주택도시보증공사 강제경매, 2025.08.05 등기)에 의해 정리될 예정이나, 을구 11번의 주택임차권(서장혁)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 보증금 179,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서장혁

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-19

* 확정일자: 2022-03-25

* 배당신고일자: 2024-05-01

* 비고: 대항력 있음. 해당 임차인의 보증금 179,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 을구 11번: 주택임차권 (서장혁, 179,000,000원) - 말소: 인수

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 189,903,253원) - 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 179,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 6일: 116,000,000원 (6층)

* 2026년 4월 29일: 95,000,000원 (2층)

* 2026년 5월 8일: 125,000,000원 (4층)

본건은 8층에 위치하며, 최근 실거래가는 9,500만원에서 12,500만원 사이에 분포합니다.

4.2. 지역적 가치

본건이 소재한 경상북도 포항시 북구 득량동은 주거 지역으로서, 주변에 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 인프라

* 건물 연식: 2003년 4월 23일 사용승인되어 약 23년 경과되었습니다.

* 단지 정보: 경성홈타운2차 아파트는 총 262세대, 최고 14층 규모로, 189대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 내부 상태 (추정)

감정평가서상 폐문부재로 인해 내부 상태는 정확히 파악되지 않았으며, 관련 공부 및 인근 주민 탐문조사를 통해 개략적으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 서장혁의 보증금 179,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본 건의 감정가(165,000,000원)보다 높은 금액이며, 추가적인 자금 부담으로 이어집니다.

6.2. 정보 부족

감정평가서에 따르면, 기준시점 현재 이해관계인 부재로 인해 자세한 임대내역이 미상이며, 폐문부재로 내부 사항 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 임대 관계 및 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후도

2003년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 득량동에 위치한 아파트로, 주변 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 179,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이는 본 건의 감정가보다 높은 금액이며, 최근 실거래가(9,500만원~12,500만원)와 비교했을 때, 보증금 인수 후 총 투입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 따라서, 철저한 권리 분석과 명확한 인수 금액 확인 없이는 투자가 매우 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주변 아파트 단지 및 학교, 생활 편의시설 근접

* 최근 실거래가 대비 감정가(165,000,000원)가 높아 유찰 가능성 존재 (단, 시장가 대비 높은 감정가임)

* 대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인한 명확한 위험 요소 존재

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산합니다. 현재 시장 실거래가(최고 125,000,000원)와 감정가(165,000,000원)를 고려할 때, 본 건의 자산 가치는 해당 범위 내에서 판단될 수 있습니다. 그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 179,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 투입 비용은 '입찰가 + 179,000,000원'이 됩니다.

현재 시장 시세(약 11,600만원~12,500만원)를 고려할 때, 보증금 179,000,000원을 추가로 부담할 경우, 합리적인 투자를 위해서는 입찰가가 매우 낮게 책정되어야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가를 보수적으로 접근하여, 최근 최고 실거래가 수준인 125,000,000원 으로 제안합니다.

(주의: 이는 법원에 납부하는 입찰가이며, 임차인 보증금 179,000,000원은 별도로 추가 인수해야 하므로, 총 실질 구매 비용은 304,000,000원(125,000,000원 + 179,000,000원)이 됩니다. 이는 현재 시장 시세보다 현저히 높은 금액이므로, 본 건은 상당한 주의가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.