나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8897 [1] 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 '반야월초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 단독주택, 다세대주택 및 후면 한산한 노선상가 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장, 지하철역(1호선 반야월
역)과의 거리 및 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 스라브지붕 9층건 중 제5층 제502호로서
- 외 벽 : 화강석, 몰탈위페인트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
- 바 닥 : 내부 바닥재 및 타일 깔기 등 마감,
- 창 호 : 하이샷시 창호입니다.

이용상태

가)오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 공동 승강기설비 및 소방설비
등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 주위 일대와 등고 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지
로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반야월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2024-12-16)(반야월초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>하천구역에 대하여는 건설과 문의
바람, 지적재조사사업 완료 (토지정보과)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8897 (1)

소재지: 대구광역시 동구 서호동 90-5 에스에이치빌 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 174,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적: 82.35㎡ (약 24.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OO

건축년도: 2016년

집합건물 번호: 대구광역시 동구 서호동 90-5번지

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 서호동 소재 '반야월초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 후면 한산한 노선상가 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 간선도로와 시내버스 승강장, 지하철역(1호선 반야월역)과의 거리 및 접근성 등 전반적인 교통사정은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 제5층 제502호로서, 외벽은 화강석, 몰탈위페인트 등, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 내부 바닥재 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 사다리형에 가까운 토지로서 주위 일대와 등고 평탄하며, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반야월초등학교), 절대보호구역(2024-12-16)(반야월초등학교), 비행안전제2구역(전술) 구역에 속합니다. 추가적으로 하천구역 여부에 대하여는 건설과 문의가 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 경매개시채권자: 허순화 (강제경매, 2025타경8897)

* 임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-01

* 확정일자: 2021-05-17

* 대항력: 있음

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사에스에이치건축 (2016-11-04)

* 전세권설정: 허순화 (175,000,000원, 2021-06-02) - 말소기준권리, 매수인 인수

* 강제경매: 허순화 (176,009,400원, 2025-08-05) - 말소

* 권리분석 요약: 대항력 있는 임차인 허 가 보증금 175,000,000원을 인수해야 하는 조건입니다. 또한, 해당 전세권이 말소기준권리로서 매수인에게 인수됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 등기부 정보가 상충되므로, 실제 인수 보증금액에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로, 추가적인 보증금 부담이 없다고 가정하여 분석을 진행합니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 주택지대 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 상권은 '한산한 노선상가'로 형성되어 있어, 활발한 상업 지역보다는 주거 지원형 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 오피스텔로서의 주된 이용은 주거 목적이거나 소규모 사무실 용도로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 반야월역 및 시내버스 승강장 접근이 용이하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: 반야월초등학교가 인접해 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 노선상가 및 동구 지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: (가정상 0원이나, 실제 인수 시) 175,000,000원의 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이 경우 총 투자 비용이 상승합니다.

* 비행안전제2구역(전술): 군사 작전 지역으로 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

* 하천구역 지정 가능성: 건설과 문의가 필요한 하천구역 여부에 따라 건축 및 이용에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 상권 활성화 미흡: '한산한 노선상가'라는 정보로 미루어 보아, 공실 위험 또는 낮은 임대 수익률이 예상될 수 있습니다.

* 최근 매매가 대비 높은 인수 보증금: (인수 시) 실제 인수되는 보증금(175,000,000원)이 최근 매매가(137,000,000원~142,000,000원)보다 높아, 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구 서호동에 위치한 오피스텔로, 반야월초등학교 인근의 주택지대에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제와 비행안전구역, 하천구역 관련 법규 제한 가능성 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 전세권 등기상의 '인수' 표시는 반드시 명확히 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)인 오피스텔 건물입니다.

* 반야월초등학교, 지하철 1호선 반야월역 등 주거 편의성이 있는 입지입니다.

* 최근 실거래가 정보를 통해 시세 파악이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 174,000,000원

최근 매매 사례: 137,000,000원 (2025년 8월 25일), 142,000,000원 (2025년 9월 4일)

권리분석상 인수되는 전세권 금액: 175,000,000원

주의사항: 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(허 )이 175,000,000원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인이 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 투자 비용을 크게 증가시킵니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 있으나, 등기부상 전세권이 '인수'되는 것으로 명시되어 있어 해당 보증금 175,000,000원은 매수인이 실질적으로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

만약 175,000,000원의 보증금 인수 부담이 실재한다면, 최근 매매가(137,000,000원~142,000,000원)를 고려할 때, 총 투자 비용(낙찰가 + 175,000,000원)이 시장 가치를 크게 상회하므로 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 상황에서는 투자가치가 낮거나, 투자자가 보증금 인수 부담을 감수하고도 수익을 낼 수 있다고 판단할 만큼 매우 낮은 가격에 낙찰받아야 합니다.

본 보고서에서는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 기준으로, 낙찰자가 별도의 보증금 인수 부담 없이 경매 절차를 진행한다고 가정하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 가정: '인수 보증금 합계: 0원'에 따라, 175,000,000원의 보증금은 매수인이 별도로 인수하지 않음.

* 예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 150,000,000원

* 이 범위는 최근 매매가(137,000,000원 ~ 142,000,000원)를 고려하되, 경매에서의 경쟁 및 약간의 가치 상승 가능성을 반영한 것입니다.

* 그러나 실제 낙찰가는 감정가(174,000,000원) 및 인수되는 보증금(175,000,000원)과의 관계를 고려하여 보수적으로 결정해야 합니다. 만약 보증금 인수 부담이 있다면, 입찰가는 현재 시장 가치보다 훨씬 낮게 책정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.