나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8836 [1] 대구광역시 북구 동천동 948-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동천동 소재 "함지초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 단독·다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 생활편의시설 과의 접근성 및 편리성 등으로 보아 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재 하여 대중교통사정도 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 접면도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 "다가구주택부지"입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8M도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-12-22) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-22)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택 지개발지구기타(2015-12-31)(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 3층건으로서, 외벽: 타일마감 등, 내벽: 벽지도배, 타일마감 등, 바닥: 장판지마감, 타일마감 등, 창호: 새시창입니다.

이용상태

가) 1층: 다가구주택(2가구), 2층: 다가구주택(4가구), 3층: 다가구주택(1가구)입니다.

설비내역

본건 기호 가)에 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

본건 기호 가) 3층 일부가 "제2종근린생활시설"로 등재되어 있으나 현황 "다가구주택" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 3층 일부가 '제2종근린생활시설'로 등재 현황 '다가구주택'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 북구 동천동 948-3번지에 소재하는 다가구주택입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경8836(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

토지면적은 183.10㎡(약 55.4평)이며, 건물면적은 310.22㎡(약 93.9평)입니다.

토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

감정평가액은 583,595,880원입니다.

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 북구 동천동에 위치하며, "함지초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수한 지역입니다.

북측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 1월 10일 접수된 이천새마을금고의 근저당권(168,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 334,996,213원, 건물 649,996,213원입니다.

경매 신청 채권자는 서울보증보험주식회사입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

임차인별 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다.

* 김 (한국토지주택공사): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020-03-20, 확정일자 2020-03-10

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-13, 확정일자 2021-12-01, 배당신고일자 2024-12-23

* 석 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-31, 확정일자 2022-05-31, 배당신고일자 2024-06-13

* 손 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원 (전입/확정일자 미상)

* 윤 : 보증금 30,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2025-03-10, 배당신고일자 2025-03-21

* 김 (임차인): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-20 (확정/배당신고일자 미상)

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-09 (확정/배당신고일자 미상)

* 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-05, 확정일자 2022-01-24, 배당신고일자 2024-04-05

* 함 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-05 (확정/배당신고일자 미상)

상기 임차인 중 손효정, 김유진(김 ), 정현호, 함희민은 전입일자 또는 확정일자 등 정보가 일부 누락되어 있으나, 대항력이 없어 보증금 인수 대상은 아닐 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 관계 및 명도 가능성은 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 동천동 일대는 주거 밀집 지역으로서, 단독 및 다가구주택이 주를 이루고 있으며 근린생활시설 및 아파트 단지가 인접해 있어 상권의 안정성이 높습니다.

함지초등학교 등 교육 시설과 주민 편의 시설 접근성이 좋아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건축물대장상 3층 일부가 '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나 현황은 '다가구주택'으로 사용 중인 점을 고려할 때, 향후 용도 변경 또는 다가구 주택으로서의 임대 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

주요 교육 시설로는 함지초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주변에 마트, 병원, 은행 등 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 만족도가 높을 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 별도의 정보는 확인되지 않았으며, 주변 환경은 대체로 양호한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크는 3층 일부의 용도 불일치입니다. '제2종근린생활시설'로 등재되어 있으나 실제로는 '다가구주택'으로 사용 중이므로, 추후 행정적인 문제나 건축 관련 검사 시 제약이 발생할 수 있습니다.

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 거주 여부 및 명도 과정에서의 잠재적 갈등 가능성은 항상 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

부동산 강제 경매 절차이므로, 채무자의 은닉 재산이나 추가적인 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 사항은 투자 결정 전 반드시 확인하고 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

철저한 현장 조사와 명도 가능성 검토를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 우수한 생활 인프라.

* 모든 선순위 권리 소멸로 인한 명확한 권리 관계.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 취득 절차 간소화.

* 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 창출 가능성.

* 3층 일부 용도 불일치 해소 시 추가적인 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 583,595,880원입니다.

모든 임차인의 보증금 합계가 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

주변 시세 및 투자 수익률, 권리 분석 내용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많습니다.

이에 따라 본 물건의 예상 입찰가는 408,000,000원 ~ 525,000,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 난이도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.