나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12113 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 567 시영2차근로복지아파트 202동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""1호선 쌍용역"" 북동측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 근린상가, 대학교 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지에 접한 간선도로변으로 노선버스정류장이 다수 소재 및 인근에 수도권
전철 1호선 ""쌍용역""이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 제9층 제908호로서
(사용승인일 : 1994.11.30)

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 벽지마감 및일부 타일붙임 등 마감
바닥 : 마루 및 장판 등 마감
창호 : 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비,
승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건아파트단지 북측, 서측, 남측으로 각각 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 ,
지구단위계획구역(천안 쌍용1지구 택지개발사업구역) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) ,
소로3류(폭 8m 미만)(소로3-309, 보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(푸른별유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경12113 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 567 시영2차근로복지아파트 202동 9층908호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물 내 제9층 제908호 (사용승인일: 1994.11.30)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 98,000,000원

* 토지면적: 30.93㎡ (약 9.36평)

* 건물면적(전용면적): 49.67㎡ (약 15.02평)

* 건물면적(공급면적): 제공된 JSON 정보상 명확히 확인되지 않으나, 전용면적 49.67㎡ 기준입니다.

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 지하철 1호선 쌍용역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린상가, 대학교 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통상황

* 아파트 단지 인근으로 다수의 노선버스정류장이 있고, 수도권 전철 1호선 쌍용역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 단지 인근으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

* 2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로 1류, 소로 3류, 중로 2류, 중로 3류 등에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(푸른별유치원) 등 일부 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 권리관계 요약

* 등기부등본상 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2024.08.27)

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 경매개시결정 등기(주택도시보증공사, 2025.07.25)가 말소기준권리보다 후순위로, 일반적인 경매 절차대로라면 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 정아영 (Joo A-young)

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 04월 25일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 120,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부 상 '주택임차권' 권리자로 등재되어 있으며, '인수'로 표기되어 있어 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

* 4.1. 주변 시세

* 본건과 동일한 '시영2차근로복지아파트'의 최근 매매 실거래가는 2026년 5월 8900만원(6층), 2026년 6월 8150만원(2층), 7100만원(1층)이 확인됩니다.

* 감정가는 98,000,000원이나, 최근 실거래가는 이를 하회하는 수준입니다.

* 4.2. 아파트 매매/임대 동향

* 최근 전월세 계약 사례를 보면, 보증금 9000만원~9080만원 수준에 월세 0~10만원이 일반적인 것으로 파악됩니다. (2025년 12월 ~ 2026년 5월)

* 본건 임차인의 보증금 120,000,000원은 최근 전세 시세 대비 높은 편으로, 배당받을 금액에 대한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 5.1. 아파트 단지 정보

* 단지명: 시영2차근로복지아파트

* 준공년월: 1994년 11월 30일

* 총세대수: 352세대

* 최고층: 14층

* 난방방식: 도시가스 개별난방

* 주차대수: 총 77대 (지상 4대, 지하 5대, 기타 68대 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

* 5.2. 주변 편의시설

* 아파트 단지 인근으로 근린상가, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 대학교가 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 조사 결과, 본건 아파트 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 임차인 보증금 인수 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(정아영)의 보증금 120,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 배당표를 면밀히 분석하여 임차인이 얼마를 배당받고 얼마를 인수하게 되는지 정확히 파악해야 합니다.

* 6.2. 기타 리스크

* 본 아파트의 사용승인일이 1994년으로, 준공 후 약 32년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기 외에도 국민건강보험공단의 압류가 존재하는 점은 해당 물건의 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거지역에 소재합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재하여, 실제 매수인이 부담해야 할 총 비용이 현재 시세보다 훨씬 높아질 수 있는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

* 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 임차인 관련 배당 절차 및 인수 금액을 명확히 파악한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 쌍용역 역세권에 위치하여 안정적인 수요가 기대되는 지역입니다.

* 주거 지역 내에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* (주의: 임차인 보증금 인수 부담이 해소되거나, 인수 금액을 상쇄할 만큼의 가격으로 취득할 경우)

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 할 위험이 매우 높은 물건입니다.

* 최근 실거래가(최고 8,900만원) 및 감정가(9,800만원)를 고려했을 때, 임차인 보증금 인수 부담을 포함하면 실질적인 취득 비용이 시장 가격을 초과할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 매매 시세 및 감정가, 그리고 인수 부담을 종합적으로 고려할 때, 잠재적인 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (이 가격대에서 입찰하더라도 임차인 보증금 미회수액에 따라 손실이 발생할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.